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Le menzioni urbanistiche che la legge prevede a pena di nullità non si applicano alle negoziazioni aventi carattere preliminare, neppure se aventi ad oggetto immobili abusivi. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 6685 del 7 marzo 2019)

La sanzione della nullità, prevista dalla Legge n. 47 del 1985 art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod.civ.

Commento

(di Daniele Muritano)
Le disposizioni che impongono la menzione dei titoli edilizi negli atti di trasferimento di immobili non si applicano ai preliminari di vendita, persino per gli immobili abusivi. Lo afferma la Cassazione con la pronunzia qui in commento che limita la nullità ai soli contratti con effetti traslativi. Nessuna nullità, dunque, per i contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.
Stipulato nel 1996 un preliminare, il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre o in subordine la risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra e al risarcimento danni. Il promittente venditore chiedeva anch’egli, in via riconvenzionale, la risoluzione per inadempimento. Accolta in primo grado la domanda del promittente venditore, la Corte d’appello di Bari (n. 1494/2014), accertata la realizzazione del fabbricato dopo il 16 marzo 1985 e rilevato che esso risultava costruito in assenza di titolo edilizio e, per di più, in violazione dello strumento urbanistico vigente, riformava la sentenza di primo grado e dichiarava la nullità del preliminare per contrarietà a norme imperative.
Il promittente venditore ricorreva in Cassazione. A suo dire la fattispecie è disciplinata dall’art. 15, comma 7, della legge Bucalossi 10/1977, il quale, prima di essere stato superato dalla legge 47/1985, prevedeva che «[g]li atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione». La Cassazione accoglie il ricorso e annulla con rinvio la sentenza d’appello. Non accomoda, per ovvie ragioni, la vicenda sotto l’ombrello dell’art. 15, comma 7, della legge Bucalossi, ma conferma che i contratti a effetti obbligatori sono estranei all’ambito applicativo delle disposizioni che impongono negli atti di trasferimento di immobili la menzione dei titoli edilizi.
Per due ragioni: 1) perché ciò si desume dal tenore letterale della norma; 2) perché, successivamente alla stipula del preliminare, l’immobile può essere sanato o il venditore può produrre una dichiarazione sostitutiva da cui risulti che la costruzione è iniziata prima dell’1 settembre 1967 e in tal caso il contratto definitivo può essere stipulato o può essere pronunciata sentenza ai sensi dell’articolo 2932 Codice civile (Cass. 14489/2005).
La Corte si allinea al proprio orientamento prevalente (n. 28456/2013, 9318/2016, 21942/2017 e 11659/2018), smentendo alcuni precedenti (n. 28194/2013). Implicitamente, ma chiaramente, esclude che il preliminare di un immobile abusivo sia, in sé, nullo per illiceità dell’oggetto. Lo sbocco, allora, potrebbe essere solo l’inadempimento.
Dire risolubile o nullo non è lo stesso: sono in gioco la caparra e il risarcimento del danno, che è pieno in caso di risoluzione, mentre è limitato all’interesse negativo in caso di nullità (articolo 1338 Codice civile).
I giudici d’appello, nel giudizio di rinvio, dovranno peraltro attenersi anche ai principi di diritto scolpiti dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8230/2019 (in Il Sole 24 Ore del 23 e 26 marzo 2019). Il trasferimento coattivo sarà dunque possibile solo in presenza di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell’immobile è stata iniziata anteriormente all’1 settembre 1967 o di un titolo edilizio (anche in sanatoria) reale e riferibile a quell’immobile: su questo si deciderà la partita.
La sentenza 6685 ha dunque soltanto giocato in anticipo sul proprio tempo. E, per dirla con Wittgenstein, dal suo tempo è stata raggiunta.

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