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Difformità urbanistiche minori non precludono la possibilità di emettere la pronunzia costitutiva di cui all'art. 2932 cod. civ. che tiene luogo del contratto definitivo non perfezionato. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 32225 del 10 dicembre 2019)

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente.

Commento

(di Daniele Minussi)
La S.C. viene ad adottare, in materia di emissione di pronunzia costitutiva, una soluzione armonica rispetto a quanto statuito recentemente dalle SSUU in tema di nullità degli atti di trasferimento relativi a fabbricati urbanisticamente irregolari (Cass. Civ., Sez. Unite, sent. n. 8230 22 marzo 2019). La mera irregolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita non è ostativo pertanto all'emissione della sentenza costitutiva di trasferimento. L’esecuzione specifica, infatti, viene esclusa soltanto quando il bene oggetto del preliminare è stato costruito in assenza ovvero in totale difformità rispetto alla licenza o concessione edilizia.

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