Divieto di subaffitto di fondi rustici

Ai sensi dell'art. 21 della legge 3 maggio 1982 n. 203   sono vietati i contratti di subaffitto, di sublocazione e comunque di subconcessione dei fondi rustici, vale a dire gli accordi in forza dei quali il conduttore (o meglio l'affittuario, data la
natura produttiva del fondo) concede ad un soggetto ulteriore il godimento
del fondo agricolo.
Il legislatore vuole evitare speculazioni nocive in un ambito contraddistinto da una normativa vincolistica quanto alla durata del contratto, all'entità dei canoni  ed alle altre caratteristiche del rapporto (si pensi al diritto di prelazione a favore dell'affittuario).

La sanzione prevista dal II° comma dell'art. 21 per la violazione del divieto è la nullità (testualmente prevista) del contratto di subaffitto o di subconcessione, cui segue la risoluzione del contratto di affitto. Si tratta di due azioni e di due rimedi collegati, tuttavia distinti (Cass. Civ. Sez. Unite, 11218/97).
Per quanto attiene all'azione intesa a far dichiarare la nullità, quest'ultima situazione patologica si atteggia assai peculiarmente.

Anzitutto l'invalidità può essere fatta valere soltanto dal locatore. Essa risulta inoltre rilevabile soltanto entro un breve termine decadenziale di quattro mesi, sia pure a far tempo dal momento in cui il locatore è venuto a conoscenza del subcontratto. Come è evidente, queste caratteristiche stridono rispetto a quelle della assolutezza della legittimazione e della imprescrittibilità che valgono a connotare in generale l'azione intesa a far dichiarare la nullità^nota1 .

E' inoltre stabilito che, qualora il locatore non eserciti la relativa azione, abbia luogo una straordinaria conversione contrattuale: il subaffittuario o il subconcessionario subentrano nella stessa posizione giuridica dell'affittuario o del concessionario. Ha dunque luogo una conversione
automatica del subcontratto in cessione del contratto con il subingresso ex lege del subcontraente nella  stessa posizione del proprio avente causa (identica anche dal punto di vista della qualifica soggettiva di coltivatore diretto o di soggetto privo di tale qualità: cfr. Cass. Civ. Sez. III, 10023/98 ) con correlativa espunzione del contraente intermedio^nota2. Queste regole si applicano anche nel caso in cui il subaffitto abbia riguardato soltanto una parte del fondo affittato (Cass. Civ. Sez. III, 12957/99 ).

Note

nota1

Per questo motivo parte della dottrina (Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.402) preferisce configurare questa specie di invalidità in chiave di annullabilità, conformemente ai principi generali ed al carattere di relatività e prescrittibilità dell'azione prevista. 
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nota2

Rileva il particolare rimedio del subingresso automatico ex lege Fanile, Commento agli artt.16-21 l.3-5-1982, n.203, in La riforma dei contratti agrari, a cura di Graziani, Recchi e Francario, Napoli, 1982, p.190. 
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Bibliografia

• CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
• FANILE, Commento agli artt.16-21 l.3/5/1982 n.203, Napoli, La riforma dei contratti agrari, 1982

Prassi collegate

• Quesito n. 285-2010/C, Trasferimento d'azienda e divieto ex art. 21 Legge 3 maggio 1982 n. 203