Può l'assemblea condominiale deliberare a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese su base capitaria? (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 5258 del 20 febbraio 2023)

L'assemblea del condominio, al limitato fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, proprio ove manchino tabelle millesimali applicabili in relazione alla specifica spesa effettuata, può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio.
È nulla la deliberazione adottata a maggioranza la quale stabilisca criteri "capitari" di ripartizione delle spese, in deroga ai parametri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. cod.civ.. La nullità di una deliberazione condominiale che provveda a maggioranza ad approvare un criterio capitario di ripartizione delle spese è, inoltre, assoluta ed insanabile, il che comporta la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 cod.civ.
Una deliberazione nulla dell'assemblea condominiale, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può finché (o perché) non impugnata, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, a differenza di ciò che invece concerne le deliberazioni soltanto annullabili. La nullità della deliberazione assembleare costituisce altresì fatto ostativo all'insorgere del potere-dovere dell'amministratore, ex art. 1130, n. 1, cod.civ., di darne attuazione, sempre a differenza delle ipotesi di mera annullabilità. Né l'ordinamento conosce per le deliberazioni condominiali nulle un meccanismo sanante, sul modello di quelli previsti per il testamento (art. 590 cod.civ.) o per la donazione (art. 799 cod.civ.), ove ad esse sia data volontaria esecuzione.
Alla stregua degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 cod.civ., l'atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali deve avere la veste di una deliberazione assembleare e perciò non sono configurabili approvazioni o revisioni per "facta concludentia". L'art. 68 disp. att. cod.civ. dispone, del resto, che la tabella millesimale sia "allegata al regolamento di condominio", e il regolamento è soggetto a forma scritta ad substantiam. Sarebbe di per sé intrinsecamente equivoco, e non deporrebbe affatto per una volontà tacita o presunta di approvare o variare le tabelle, il comportamento mantenuto dalla maggioranza o pure dalla unanimità dei condomini che, a fronte di reiterate deliberazioni invalide, aduse a ripartire le spese in violazione dei criteri previsti dalla tabella vigente, non abbia provveduto a proporre impugnazione ai sensi dell'art. 1137 cod.civ.

Commento

(di Daniele Minussi)
La regola generale per il riparto del pagamento delle spese condominiali è, ai sensi dell'art. 1123 cod.civ., stabilita proporzionalmente alla base reale costituita dalle caratteristiche di ciascuna unità immobiliare. La detta norma fa espresso riferimento al valore della proprietà di ciascuno, pur evocando la salvezza di una "diversa convenzione". Ciò stesso evoca come una deroga rispetto al criterio legale non potrebbe, riguardando diritti soggettivi dei singoli condomini, se non scaturire da una pattuizione unanime. Nel caso di specie si pretendeva invece di istituire a maggioranza (in misura non provvisoria) un criterio di ripartizione su base capitaria. La relativa deliberazione non può essere se non nulla, in quanto lesiva del diritto soggettivo del singolo condomino.

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