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Provenienza donativa dell'immobile promesso in vendita: conseguenze circa la legittimità del susseguente rifiuto a dar corso al contratto definitivo. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 32694 del 12 dicembre 2019)

In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene tale da legittimare il promissario ad avvalersi del rimedio di cui all’art. 1481 cod.civ., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale, essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, che ne fosse ignaro, possa successivamente rifiutarsi di addivenire al perfezionamento del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’articolo 1460 cod.civ., qualora ne ricorrano gli estremi.

Commento

(di Daniele Minussi)
Insomma: vietato mettere la sordina sulla provenienza dell'immobile promesso in vendita. Questa parrebbe la considerazione finale di quanto deciso dalla S.C., la cui decisione pare invero aver aperto più interrogativi di quanti ne abbia risolti. Se da un lato infatti secondo la Cassazione non si può certo concludere che, ogniqualvolta il bene oggetto del contratto preliminare provenga da donazione, sussista un pericolo concreto di evizione, l'oggettiva incertezza circa la condizione giuridica dello stesso fino al tempo successivo all'apertura della successione del donante, crea una situazione tale da rendere legittimo l'eventuale ricorso, da parte del promissario acquirente, al rimedio di cui all'art. 1460 cod.civ.. Come al solito, tuttavia, il diavolo sta nei particolari: come possa infatti valutarsi la sussistenza dei requisiti alla cui stregua ritenere legittimo il ricorso alla regola secondo la quale "inadiplenti non est adimplendum" non è dato di sapere, traducendosi il rinvio al principio in una sorta di looping tautologico. Cosa significa infatti "sussistendone i presupposti"? Come poter valutare la adeguatezza del rifiuto a stipulare del promissario acquirente? Occorrerà forse effettuare una valutazione in concreto del pericolo futuro sulla base della situazione familiare del donatario promittente alienante e della oggettiva consistenza patrimoniale del di lui dante causa a titolo liberale? Domande senza risposta, o meglio il cui merito non concerne il giudizio di cassazione.

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