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Mancanza della certificazione di abitabilità, negoziazione preliminare e susseguente conseguimento della licenza d'uso dell'immobile. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 29090 del 5 dicembre 2017)

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.
Nel caso di compravendita di una unità immobiliare per la quale, al momento della conclusione del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, il successivo rilascio di tale certificato esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio e di ritenere l'originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili.

Commento

(di Daniele Minussi)
Come qualificare un'unità abitativa priva dell'abitabilità? In giurisprudenza non mancano pronunzie che, sulla scorta della essenzialità di tale requisito, sono giunte a considerare la fattispecie in chiave di aliud pro alio (con la conseguente risolubilità del contratto). Va tuttavia introdotta sul punto una distinzione essenziale: una cosa è avere a che fare con un'abitazione che intrinsecamente non possieda i requisiti per poter essere tecnicamente considerata abitabile (es: priva del corretto rapporto di aeroilluminanza, dell'altezza minima prescritta, et.), altra cosa è il mancato corretto perfezionamento dell'iter che conduce alla consecuzione dell'abitabilità in un'ipotesi in cui l'unità possieda comunque i requisiti di legge. Nel caso di specie l'immobile, in relazione al quale era stata presentata domanda di concessione in sanatoria, accompagnata dal pagamento delle somme necessarie, doveva essere considerato abitabile in conseguenza del perfezionamento del silenzio assenso da parte dell'amministrazione comunale. In definitiva: nessuna risoluzione, nessun automatico risarcimento del danno per una mancanza che, in fondo, è riconducibile alla PA e non al privato.

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