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Conseguimento dell'abitabilità del fabbricato: presupposti per il perfezionamento del silenzio assenso. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 7472 del 14 aprile 2015)

In tema di licenza di abitabilità di immobili la fattispecie di assenso delineata dall'art. 4 del d.P.R. n. 425/1994 presuppone sia che il proprietario, all'atto della presentazione della domanda di rilascio del certificato di abitabilità (ora, agibilità), offra tutta la documentazione richiesta dal primo comma di detta norma, sia il decorso del tempo idoneo ad integrare la fattispecie legale tipica del silenzio-assenso.
L'esistenza dei requisiti di abitabilità e agibilità deve essere attuale al momento del contratto, non già meramente futura, ipotetica o condizionata, poiché è obbligo del venditore il trasferire la proprietà di un bene immobile che, per la sua destinazione a uso abitativo, già presenti all'atto della vendita i requisiti indispensabili ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto da stipulare: la carenza comporta ricadute sulla valutazione di adempimento del promittente venditore, in relazione all'interesse del promissario acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo a soddisfare i bisogni che lo inducono all'acquisto, ossia la fruibilità e la commerciabilità del bene, per i quali il certificato di abitabilità deve ritenersi essenziale.

Commento

(di Daniele Minussi)
Deve essere preliminarmente osservato come la normativa evocata dalla pronunzia in commento sia stata abrogata dall'art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001, sostituito dagli articoli da 24 a 26 dello stesso testo unico in materia edilizia.
La fattispecie del conseguimento del silenzio assenso in tema di abitabilità è una fattispecie (inutilmente) complessa e conduce ad esiti potenzialmente tortuosi.
In via di sintesi essa infatti presuppone che il costruttore presenti una domanda corredata da:
a) richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità;
b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
c) dichiarazione delle imprese installatrici che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui agli articoli 113 e 127, nonché all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti;
Entro trenta giorni dalla ricezione della riferita domanda, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell’edificio, rilascia il certificato di agibilità verificata la seguente documentazione, che consiste:
a) certificato di collaudo statico;
b) certificato del competente ufficio tecnico della regione attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche;
c) la documentazione indicata a corredo della domanda;
d) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
Difficile che il Tecnico rilasci il certificato predetto: pertanto, una volta trascorso inutilmente il termine di 30 giorni predetto, l’agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell’ASL di cui all’articolo 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.
Non basta: Il termine di 30 giorni predetto (o di 60) può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell’amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.
Soltanto una volta che possano dirsi ricorrenti tutti gli elementi di cui sopra potrà dirsi perfezionato il silenzio assenso. Un silenzio invero piuttosto articolato e... "rumoroso".

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