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Cessione di area agricola e tassazione della plusvalenza? L’edificabilità di fatto di un terreno, anche se non è (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, genera plusvalenza. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 5166 del 1 marzo 2013)

Ai fini della determinazione della base imponibile, l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica.
L'edificabilità di fatto rappresenta una specie di edificabilità rilevante giuridicamente e tale va considerata anche ai fini della plusvalenza, trattandosi di un'edificabilità "di diritto", differenziandosene per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l'edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore.

Commento

(di Daniele Minussi)
Insomma... tutto va bene purchè si tassi. Questo l'esito interpretativo della S.C. in tema di aree che, ancorchè aventi (ancora) destinazione agricola, sia potenzialmente edificabile in virtù di indici fattuali quali: a) la vicinanza ad un centro abitato, b) l'esistenza di servizi pubblici essenziali, c) la presenza di opere di urbanizzazione primaria.Nel caso di specie si trattava di un terreno agricolo, sul quale tuttavia esistevano fabbricati rurali in corso di demolizione in riferimento ai quali era stato consentito il recupero a fini di civile abitazione.
Insomma: un caso peculiare, ma un principio potenzialmente foriero di pericolose generalizzazioni.

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