La vendita con patto di riscatto

Il patto di riscatto (art. 1500, I comma, cod.civ.) consiste nella stipulazione in forza della quale, tra venditore e acquirente, si conviene che colui che ha ceduto la cosa, mobile o immobile, rimanga titolare del diritto di riacqui­stare la cosa stessa entro un termine prestabilito, in esito al rimborso del prezzo e delle spese che il compratore avesse fatto in dipendenza dell'acquisto ^nota1.

La pattuizione in esame è connotata dall' efficacia reale , potendo esser fatta valere anche nei confronti di chi abbia a propria volta acquistato il bene precedentemente venduto con patto di riscatto (art. 1504 cod.civ.) ^nota2. A tal fine, quando la vendita ha per oggetto beni immobili o mobili registrati, l'opponibilità del riscatto agli eventuali terzi subacquirenti è condizionata all'effettuazione della formalità della trascrizione ^nota3 .

Si pensi all'esempio che segue: A vende a B l'appartamento in Roma, Via Appia n.23 al prezzo di centomila Euro con l'intesa che, nel termine di un anno a far tempo dall'atto di trasferimento del bene, A possa ritornare proprietario dell'appartamento, riversando a B una somma corrispondente al prezzo da costui precedentemente corrisposto incrementata dall'importo di tutte le spese legittimamente sostenute. E' evidente che se B vende successivamente a C l'appartamento in questione, in tanto è possibile per A riscattare il bene presso C, in quanto il relativo patto sia stato trascritto.

Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita é nullo per l'eccedenza, ai sensi del II comma dell'art. 1500 cod.civ.. Ciò all'evidente scopo di garantire il contraente debole, vale a dire il venditore. Il discrimine rispetto a pattuizioni di segno analogo, ma che non ricadono sotto la causa di invalidità parziale in parola può essere tenue. Si pensi alla clausola (qualificata in chiave di patto di opzione aleatoria), apposta ad un atto di cessione di partecipazioni sociali, in considerazione della quale veniva attribuito il diritto al cedente di procedere al riacquisto delle stesse entro un tempo determinato ad un prezzo ricompreso tra un minimo ed un massimo in dipendenza di una stima da effettuarsi (Cass. Civ., Sez. III, 27444/2018).

Lo stesso meccanismo della pattuizione di riscatto è finalizzato ad agevolare il venditore. Ipotizzando che costui sia necessitato a vendere (perché ad esempio ha un pressante bisogno di liquidità), gli consente infatti di riacquistare la proprietà del bene venduto una volta che la sua situazione economica lo permetta ^nota4 .

Note

nota1

Rubino, La compravendita, in Tratt. dir.civ. e comm., diretto da Cicu-Messineo, vol.XXIII, Milano, 1971, p.1025.
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nota2

Si ritiene che si dovrebbe parlare più precisamente di opponibilità ai terzi degli effetti derivanti dall'esercizio del riscatto, la quale costituisce una previsione eccezionale dettata dall'esigenza di venire incontro al proposito del venditore di riprendersi il bene: Luminoso, I contratti tipici ed atipici, in Tratt. dir.priv., a cura di Iudica-Zatti, Milano, 1995, p.111.
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nota3

Negli altri casi, in ottemperanza ai principi generali, sarà sufficiente la data certa del patto di riscatto:cfr. Rubino, op.cit., p.1036.
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nota4

Cfr.Capozzi, Dei singoli contratti, Milano, 1988, p.145.
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Bibliografia

• CAPOZZI, Compravendita, riporto, permuta, contratto estimatorio, somministrazione, locazione, Milano, Dei singoli contratti, 1988
• LUMINOSO, I contratti tipici e atipici, Milano, Tratt.dir.priv.dir.da Iudica e Zatti, 1995
• RUBINO, La compravendita , Milano, Tratt.dir.civ. e comm. già dir. da Cicu-Messineo, e continuato da Mengoni vol.XVI, 1971

Prassi collegate

• Studio n. 668-2009/C, Indici identificativi della vendita con patto di riscatto