Diritto di prelazione ex art. 28 della legge 513 del 1977 (alloggi di edilizia residenziale pubblica)

L'art. 28 della legge 8 agosto 1977 n.513 prevede al comma VII (già V comma) che gli alloggi acquistati non possono essere alienati a nessun titolo per un periodo di tempo pari a 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l'intero prezzo ^nota1.
Il comma IX del medesimo art.28 fa seguito affermando che "l'assegnatario può alienare l'alloggio qualora ricorrano le condizioni di cui al precedente quinto (ora settimo) comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente Istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione..".
Più recentemente la Legge 24 dicembre 1993, n.560 ha introdotto a propria volta all'art.1, comma XX un divieto di alienazione e di modificazione della destinazione d'uso degli alloggi e delle unità immobiliari acquistati ai sensi del predetto provvedimento normativo per un periodo di tempo di dieci anni. Comunque in caso di vendita è attribuito agli IACP ed ai loro consorzi un diritto di prelazione.
Il successivo comma XXV del predetto art.1 contiene una prescrizione che ha per effetto di stabilire un'alternativa per l' assegnatario che intenda vendere l'alloggio, disponendo che "il diritto di prelazione di cui al nono comma dell'art.28...si estingue qualora l'acquirente dell'alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all'ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali."
Qual è il risultato di questo intreccio di norme?
Per effetto delle modificazioni introdotte nell'art.28 della Legge del 1977 e del sopraggiungere della Legge del 1993 , attualmente l' assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica che volesse venderlo è di fronte a queste alternative:

1. notiziare l'Ente di questo intento, provocandone il possibile esercizio del diritto di prelazione al prezzo determinato per legge, allo scopo di non permettere al soggetto assegnatario l'eventuale speculazione sulla differenza tra il prezzo originario di acquisto a prezzo calmierato e quello di rivendita a prezzo di mercato. La ratio è evidente: poiché è l'ente pubblico che ha beneficiato il cittadino il quale ha fruito dell'assegnazione, non sarebbe equo che costui vi speculasse. In questa ipotesi l'ente dovrebbe, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, comunicare se intende procedere all'acquisto. L'infruttuoso decorso del termine libera l'assegnatario dal vincolo, potendo vendere a chi gli piaccia.
2. corrispondere all'Ente il 10% del valore catastale dell'alloggio quale prezzo dell'estinzione del diritto di prelazione , potendo successivamente alienare liberamente l'immobile (senza correre il rischio che l'ente medesimo lo acquisti a prezzo imposto). In definitiva, la Legge 560/93 non viene a determinare l'estinzione del diritto di prelazione previsto dalla Legge 513/77 . Essa si limita, sul presupposto che tale diritto rimanga vigente, a mettere a disposizione dell'assegnatario che intenda alienare liberamente il bene, un meccanismo finalizzato all'eliminazione di tale diritto a favore dell'ente.

Viene cioè attribuito all'assegnatario il diritto potestativo di escludere la prelazione versando una somma determinata all'ente ^nota2 . Ciò non toglie che l'assegnatario possa voler seguire l'ordinaria procedura, optando cioè per l'avviso dell'intenzione di voler alienare, eccitando l'ente in ordine all'esercizio del diritto di prelazione.
Sembra comunque sicuro che l'ente non possa costringere il privato, che abbia optato per invitare l'ente stesso a voler eventualmente esercitare il diritto di prelazione, ad effettuare il pagamento della somma dovuta a fronte dell'estinzione del medesimo allo scopo di poter alienare a prezzo libero. E' chiaro tuttavia che, non avendo l'ente esercitato il relativo diritto, l'assegnatario è libero di alienare a terzi l'alloggio, tuttavia al prezzo vincolato e determinato secondo la peculiare disciplina prevista dalla legge.
Queste conclusioni valgono anche nel caso in cui all'assegnatario subentrino mortis causa i di lui eredi. Così da un lato costoro rimarranno assoggettati al diritto di prelazione fino alla prima cessione inter vivos a titolo particolare dell'alloggio, dall'altro farà carico pro quota ai medesimi l'onere economico relativo al pagamento della somma necessaria per conseguire la liberazione dalla prelazione (Tribunale Ferrara, 27 marzo 2006 ).

Note

nota1

In giurisprudenza (Cass. Civ. Sez. I, 4194/78 ) l'ambito di operatività del divieto è stato esteso anche al contratto preliminare che preveda la stipulazione del contratto definitivo prima della scadenza del periodo di tempo previsto dalla legge, avente perciò ad oggetto un alloggio non liberamente commerciabile. Al contrario, è stata affermata la validità del preliminare che abbia per oggetto solo l'assunzione dell'obbligo di concludere il relativo contratto definitivo, nel momento in cui si saranno realizzati i presupposti previsti dalla legge. In dottrina, si veda De Tilla, Cessione di alloggi di edilizia popolare ed economica, in Giust.civ., 1991, pp. 3063 e ss.
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nota2

Filograno, Gli alloggi degli Istituti autonomi per le case popolari: dismissione e circolazione giuridica successiva, Padova, 1991, p.30 sostiene che il singolo assegnatario possieda un diritto soggettivo all'acquisto, purchè sia provvisto dei requisiti di legge e semprechè l'alloggio assegnato sia inserito in un apposito piano di cessione. Prima di tale momento egli sarebbe invece titolare di un mero interesse legittimo.
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Bibliografia

• DE TILLA, Cessione di alloggi di edilizia popolare ed economica, Giust.civ., 1991
• FILOGRANO, Gli alloggi degli istituti autonomi per le case popolari: dismissione e circolazione giuridica successiva, Padova, 1991

Prassi collegate

• Quesito n. 214-2017/C, Edilizia sovvenzionata
• Quesito n. 126-2016/T, Rimozione di vincoli alla cessione e locazione contenuti in un atto unilaterale d‘obbligo e applicabilità del regime agevolato
• Edilizia sovvenzionata ed edilizia residenziale sociale. La disciplina vigente dopo il d.l. 28 marzo 2014 n. 47
• Quesito n. 208-2013/C, Sussistenza della prelazione in favore dell’aler in riferimento ad un atto di donazione dell’alloggio
• Studio n. 9-2009/E, Acquisto da parte degli IACP di immobili aventi caratteristiche di edilizia residenziale pubblica
• Quesito n. 139-2008/C, Rivendita di un immobile di edilizia residenziale pubblica, fattispecie particolare
• Studio n. 171-2008/C, L'edilizia residenziale pubblica problematiche notarili
• Quesito n. 488-2007/C, Divieto ex art. unico legge 560/1993
• L'assegnazione e l'alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica
• Quesito n. 72-2006/C, In tema di alloggio di edilizia residenziale pubblica, divieto di alienazione e trasmissione agli eredi