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Pertinenze immobiliari urbanisticamente irregolari. A quali condizioni si può domandare la risoluzione della compravedita per inadempimento? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 26558 del 23 novembre 2020)

Ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l'indagine circa la gravità della condotta inadempiente deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell'obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (nel caso in cui, come quello nella specie, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti - garage e legnaia -, pertinenze dell'immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche, occorre procedere a valutare se la difformità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 cod.civ.).

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso sottoposta all'attenzione dei Giudici, veniva in considerazione la situazione urbanistica di alcune pertinenze di un fabbricato promesso in vendita. In particolare era emerso che le tettoie a copertura di un locale realizzato con struttura in legno non avrebbero potuto essere sottoposte a sanatoria in quanto non poste alle distanze di legge, pur essendo la richiesta di condono a suo tempo presentata ancora al vaglio del Comune. Il ragionamento della S.C. parte dalla valutazione del fatto se la difformità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di ottenere una pronunzia costitutiva ex art. 2932 cod.civ.. Al riguardo, nell'ipotesi in cui il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, occorre distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'oblazione e la pratica, non sia stata ancora definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso (cfr. Cass. 11659/2018). Valutazione, quest'ultima, non compiuta dal Giudice di merito.

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