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Permuta di cosa esistente contro cosa futura: la plusvalenza si consegue soltanto quando la cosa viene ad esistenza. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 15034 del 16 giugno 2017)

Nel caso di permuta di cosa esistente (un terreno) con cosa futura (la realizzazione di un fabbricato), la plusvalenza deve considerarsi conseguita nel momento in cui il corrispettivo per la cessione del terreno (e, cioè, la proprietà della costruzione realizzata) è entrato nel patrimonio del cedente - momento che, ai sensi dell'art. 1472 c.c., coincide con quello in cui la cosa futura viene ad esistenza -, dovendosi escludere che, pur in presenza di un intento speculativo del contribuente, per prezzo conseguito con l'alienazione possa intendersi il valore già entrato nel suo patrimonio al momento della stipulazione del contratto e costituito dallo ius ad habendam rem.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia chiarisce il tempo di conseguimento della plusvalenza sulla cessione del terreno utilizzato per l'edificazione di un fabbricato, una porzione del quale costituisce il corrispettivo della alienazione (c.d. permuta di cosa presente contro cosa futura). Tale momento va identificato in quello in cui si può dire venuta ad esistenza la cosa futura. Giova rammentare che la cessione onerosa di un'area edificabile da sempre luogo, anche se effettuata oltre il quinquennio, alla tassazione delle eventuali plusvalenze. Se è agevole calcolare queste ultime nella vendita (nella quale il prezzo viene immediatamente corrisposto), ci si può legittimamente domandare che cosa accada quando il cedente, come nel caso in esame, consegue il bene della vita soltanto molto tempo dopo il conseguimento dell'effetto traslativo a proprio carico. In senso conforme, cfr.Cass. Civ., Sez. V, 6171/2017.

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