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Nullità della vendita con patto di riscatto per violazione del divieto di cui all'art. 2744 cod.civ.. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 23670 del 19 novembre 2015)

Una vendita stipulata con patto di riscatto o di retrovendita è nulla se il versamento del denaro da parte del compratore non costituisca il pagamento del prezzo, ma l’adempimento di un mutuo, ed il trasferimento del bene serva solo a porre in essere una transitoria situazione di garanzia, destinata a venir meno, con effetti diversi a seconda che il debitore adempia o non l’obbligo di restituire le somme ricevute, atteso che una siffatta vendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, costituisce un mezzo per eludere il divieto posto dall’articolo 2744 c.c., e la sua causa illecita ne determina l’invalidità ai sensi degli articoli 1343 e 1418 c.c.. Ne consegue che deve essere dichiarata la nullità accertato che la vendita è stata posta in essere per consentire risultati non voluti dall’ordinamento e una volta accertata la frode alla legge non è necessario accertare la sussistenza di una simulazione o di un motivo fraudolento.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nulla di nuovo rispetto al consolidato orientamento della giurisprudenza. Se il patto di riscatto svolge in concreto la funzione di munire di una garanzia reale un finanziamento erogato al venditore, perde la propria causa di scambio, assumendo piuttosto l'elemento causale proprio della alienazione in garanzia. In tale eventualità il compratore nulla versa al venditore (il quale tra l'altro rimane nella disponibilità dell'immobile), dal momento che quanto dal primo già erogato a quest'ultimo corrisponde realmente ad un finanziamento. Il prezzo del riscatto assume così la connotazione di mera restituzione delle somme erogate a titolo di finanziamento, determinando contemporaneamente l'estinzione della garanzia reale connessa alla proprietà dell'immobile.

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