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Individuazione dell’immobile oggetto della vendita: indicazione dei confini. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 817 del 16 gennaio 2014)

Ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto di una compravendita, l'indicazione dei confini - che concerne punti oggettivi di riferimento esterni - consentendo perciò la massima precisione, assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie, e in particolare ai dati catastali, sia allorché si risolva nella descrizione dell'intero perimetro, sia, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell'unità immobiliare nell'ambito di un più vasto complesso, cosi eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa. A tale scopo, pertanto, il ricorso ai dati catastali - che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percepibilità da parte dei contraenti - ha soltanto carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell'ipotesi di indicazioni inadeguate o imprecise in ordine ai confini.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia affronta il tema dell'eventuale divergenza tra i dati identificativi catastali di un bene immobile e l'indicazione delle coerenze, vale a dire dei confini che perimetralmente individuano il bene, risolvendola nel senso della prevalenza di quest'ultimo dato. In altri termini, l'omissione di un numero di mappale quando il bene sia comunque individuabile per il tramite della descrizione della consistenza e dei mappali posti a confine non preclude che il fondo possa essere valutato nella sua omogeneità, comprensiva anche della porzione "dimenticata".

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