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Edificazione di autorimesse nel cortile condominiale in numero insufficiente a soddisfare tutti i condomini. A chi spettano? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 16070 del 14 giugno 2019)

I cortili (e, successivamente all'entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio e la trasformazione degli stessi in un'area edificabile destinata all'installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità.
L’acquisto di un appartamento in un edificio comprende anche la quota di comproprietà sui box realizzati nel cortile comune. L’eventuale divergenza tra il numero delle autorimesse disponibili e quello dei partecipanti alla compagine incide, infatti, solo ai fini della regolamentazione dell’uso dei beni.

Commento

(di Daniele Minussi)
Con la pronunzia che si commenta la S.C. viene a proporre una chiave di lettura analoga a quella che ormai da tempo ha assunto in materia di alienazione separata di unità abitative ed autoparcheggi realizzati in condominio, in relazione alla quale è stata posta la differenziazione tra proprietà e diritto di uso del posto auto.
Così la realizzazione delle autorimesse nel cortile condominiale, sia pure in base ad una concessione rilasciata su richiesta soltanto di alcuni condomini, ne aveva determinato, in assenza di accordo scritto tra tutti i soggetti partecipi del condominio, l'acquisto delle rimesse pro indiviso, per accessione e "pro indiviso", in favore di tutti i condomini. Tale regime della proprietà non farebbe tuttavia venire meno il diritto di uso dell'autorimessa in capo ad un determinato condomino e, correlativamente, la difettosità di analogo diritto in capo ad altro condomino, pure comproprietario.

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