Contratto preliminare di vendita immobiliare. Inadempimento di una parte e pretesa di risarcimento del danno. Incompatibilità con il meccanismo della caparra confirmatoria. (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 32727 del 24 novembre 2023)
In tema di preliminare di compravendita, la parte non inadempiente non può, ove abbia preteso il risarcimento del danno ulteriore, incamerare la caparra o pretenderne il pagamento del doppio, poiché, in questa evenienza, essa perde la sua funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria.
A fronte della qualificazione della pretesa risolutoria del preliminare come sostanziale esercizio del diritto potestativo di recesso ex art. 1385 cod.civ., comma 2, non avrebbe potuto essere riconosciuto un ulteriore risarcimento dei danni oltre alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente.
Piuttosto, la pretesa volta ad ottenere la riparazione del nocumento conseguente all’esborso sostenuto a titolo di provvigione verso l’agenzia immobiliare, in aggiunta all’importo della caparra, avrebbe dovuto indurre il giudicante a sciogliere, da subito, il nodo inerente all’inquadramento sistematico dell’azione, non già nel senso che essa fosse limitata ad ottenere l’accertamento del recesso con il correlato diritto al conseguimento del doppio della caparra, senza la necessità di fornire alcuna prova, bensì nel senso che la domanda diretta ad ottenere la “dichiarazione” della risoluzione avesse presupposto l’esercizio dell’opzione contemplata dall’art. 1385 c.c., comma 3, ossia della volontà di ottenere la pronuncia costitutiva della risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c., con il conseguente risarcimento del danno regolato dalle norme generali, come tale rimesso alla determinazione dell’autorità giudiziaria e subordinato alla dimostrazione dell’an e del quantum debeatur.
E tanto perché l’esercizio del potere di recesso conferito ex lege è indifferibilmente collegato (fino a costituirne un precipitato) alla volontà di avvalersi della (sola) caparra confirmatoria ex art. 1385 cod.civ., che ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8417 del 27/04/2016; Sez. 2, Sentenza n. 17923 del 23/08/2007).