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Contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili. Esecuzione in forma specifica pro quota? (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 2110 del 29 gennaio 2021)

L'esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso può essere domandata dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari, né è di ostacolo al trasferimento l'intervenuta divisione, alla quale il promissario abbia partecipato, ai sensi dell'art. 1113 cod.civ., prestandovi consenso.

Commento

(di Daniele Minussi)
La Cassazione viene a innovare il proprio orientamento in materia. Si veda infatti, in senso negativo alla praticabilità della sentenza ex 2932 cod.civ., nel caso di quota indivisa di immobile, Cass. Civ. Sez. Unite, 7481/93; Cass. Civ. Sez. III, 9091/04; cfr. Cass. Civ. Sez.II, 6308/08 nonché Cass. Civ., Sez. VI-II, 21938/2018. Il nodo problematico della vicenda sottoposta all'attenzione della S.C. era costituito dalla considerazione dell'oggetto del contratto nell'intento delle parti. Nel caso di specie era risultato che le parti le quali avevano stipulato il preliminare deducente la quota indivisa di un bene immobile non avevano considerato quest'ultimo nella sua interezza, ma semplicemente come tale. Ciò dunque indipendentemente dal raggiungimento del consenso da parte degli altri contitolari. Ne discende la ritenuta praticabilità dell'azione di adempimento e della correlativa possibilità di emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod.civ., per effetto della quale subentrare nella contitolarità del bene. Non dovrà evidentemente trattarsi di una situazione nella quale abbia modo di operare l'art. 732 cod.civ., come nell'ipotesi di comunione ereditaria incidentale.

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