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Ancora sull'indissolubilità del vincolo di cui all'art.41 sexies della Legge urbanistica. È nulla la vendita di un’abitazione quando il venditore ceda solo l’unità abitativa e non anche (quantomeno) il diritto d’uso del posto auto che si riserva in collegamento con la mansarda abusiva. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 4733 del 10 marzo 2015)

In materia edilizia l'art. 41-sexies della l. n. 1150/1942 pone un vincolo di destinazione obbligatorio tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell'edificio, con la conseguenza che in favore di tutti i condomini sorge un diritto reale d'uso sugli spazi anzidetti. Tale vincolo di destinazione, imposto dalla normativa di settore, viene eluso nel caso di alterazione dello standard urbanistico, effettuato mediante la realizzazione ex post di una unità immobiliare abusiva.
Ne consegue che deve essere annullata con rinvio la sentenza di merito che, dopo aver accertato che il contratto di compravendita non aveva trasferito la proprietà del posto auto unitamente a quella dell'appartamento, ha ritenuto che i venditori potessero legittimamente non trasferire il diritto reale d'uso del posto auto, stante la riserva dello stesso all'unità abitativa realizzata ex post nel locale mansarda, riconoscendo tuttavia che quest'ultimo costituisce un'unità immobiliare abusiva, così acclarando l'avvenuta alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione, in danno del diritto degli acquirenti dell'appartamento a fruire del posto auto, sotto forma di diritto reale d'uso, dovendo dunque ritenersi eluso il vincolo di destinazione imposto dalla normativa speciale richiamata.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso in esame era stata realizzata da un condomino una mansarda abusiva ricavata nel sottotetto. Detto condomino, venduto l'appartamento di cui era titolare senza aver contestualmente ceduto anche il posto auto, era andato ad abitare nella mansarda, continuando a fruire del parcheggio originariamente acquistato unitamente all'unità abitativa di poi ceduta. Chi aveva acquistato l'appartamento senza posto auto aveva successivamente agito per far dichiarare l'invalidità dell'atto, laddove non veniva trasferito anche il posto auto pertinenziale. La Corte d'Appello, sovvertendo il giudizio di primo grado, aveva dato torto all'attore sulla scorta del modo di disporre del più volte novellato art.26 della l.47/85. Insomma: summum jus, summa iniuria. Provvede a "riparare" la S.C. con la pronunzia in commento, rilevando come il nodo in realtà non consista nell'astratta previsione della norma citata, quanto piuttosto nel rilievo in base al quale la condotta abusiva di chi ebbe a realizzare la mansarda senza titolo autorizzativo, ha alterato l'originario rapporto planivolumetrico disciplinato dall'art.41 sexies della legge 1150/1942. Tale condotta antigiuridica non può non riverberarsi sulla conformità a legge della vendita dell'appartamento privo di posto auto eseguita da chi, illegittimamente, intende mantenere il diritto di parcheggio.

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