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Acquisto di immobile in Italia effettuato da Società svizzera. Condizione di reciprocità. Esclusioni. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 24923 del 9 ottobre 2018)

Gli acquisti immobiliari in Italia di società svizzere non necessitano di autorizzazione, secondo la condizione di reciprocità, solamente nel caso in cui l'immobile sia adibito a stabilimento permanente di un commercio, di un'industria, di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione.
La prova dell'esistenza della condizione di reciprocità di cui all'art. 16 delle preleggi sul trattamento dello straniero incombe, in caso di contestazione, su quest'ultimo, qualora detta condizione si ponga come fatto costitutivo del diritto da lui azionato; ove, al contrario, il medesimo straniero sia convenuto in giudizio per accertare, con riferimento ad un suo acquisto, il mancato rispetto di tale condizione, è l'attore a dovere dimostrare questa circostanza. Il giudice del merito, al fine di compiere il relativo accertamento, può avvalersi di tutte le risultanze istruttorie ritualmente acquisite agli atti, a prescindere dalla loro provenienza. (Nella specie, era contestata la nullità dell'acquisto di un immobile, situato in Italia, da parte della convenuta, una società di diritto svizzero, per mancato rispetto della condizione di reciprocità, da valutare ai sensi dell'art. 2, comma 2, lett. a), della legge federale svizzera del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi ad opera di persone non residenti in Svizzera).

Commento

(di Daniele Minussi)
Giova premettere che, ai sensi dell'art.2 comma 2 lett. a) della LAFE (la legge federale elvetica del 1983 che disciplina gli acquisti immobiliari da parte di persone non residenti in CH) l'acquisto di un immobile adibito a stabilimento permanente di un commercio, un'industria di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione non richiede alcuna autorizzazione preventiva. Negli altri casi l'autorizzazione va richiesta a titolo preventivo dal soggetto aspirante acquirente a una specifica commissione, la quale valuta tutti gli elementi e provvede in merito. Come conciliare tale disposizione con la regola vigente per il diritto italiano della condizione di reciprocità di cui all'art.16 prel.?
Scontato il fatto di non poter certo riprodurre una Commissione che non esiste nel nostro ordinamento, comunque può valere il principio in base al quale, nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato dal soggetto di diritto svizzero fosse stato adibito permanentemente alle destinazioni di cui all'art.2 LAFE, il relativo atto di acquisto sarebbe stato del tutto valido ed efficace. Di tale peculiare destinazione tuttavia non v'era alcuna prove nè evidenza: non poteva non discendere una valutazione in chiave di nullità dell'atto di acquisto.

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