Nullità del contratto, trascrizione ed acquisto a non domino

L'art. 2652 n.6 cod.civ. predispone una tutela del terzo subacquirente da colui che ha acquistato in base ad un titolo nullo soggetto a trascrizione.

Secondo i principi generali, essendo l'atto nullo assolutamente improduttivo di effetti, esso non sarebbe idoneo a fondare il diritto di chi pretenda di averlo acquistato.

A maggior ragione, tenuto altresì conto delle regole in tema di acquisti a titolo derivativo " resoluto jure dantis...", nonché "nemo plus juris...", nel caso in cui l'acquirente in base a titolo nullo avesse a propria volta alienato il medesimo diritto ad un soggetto ulteriore, quest'ultimo non potrebbe divenirne titolare.

Il numero 6 dell'art. 2652 cod.civ., dettato in tema di trascrizione, ragion per la quale si parla a tal proposito anche di pubblicità sanante ^nota1, prevede, in relazione all'aspetto in discorso, un particolare meccanismo di salvaguardia dei diritti del terzo subacquirente.

La protezione accordata da questa norma è subordinata ai seguenti requisiti (meglio specificati nello schema grafico più sotto delineato):

 



a) il decorso di un quinquennio tra la trascrizione del titolo impugnato, quello cioè viziato dalla causa di nullità e la trascrizione della domanda giudiziale volta a contestarlo;

b) la buona fede di colui che acquistò in base al titolo invalido, intesa come ignoranza della sussistenza della causa di invalidità.

A queste condizioni l'avente causa da colui che a propria volta ebbe ad acquistare precedentemente in forza del titolo nullo è protetto anche quando il suo diritto sia stato acquistato a titolo gratuito ^nota2.

 Si tratta di un'ipotesi di acquisto a non domino: una volta, infatti, dichiarato nullo il primo titolo acquisitivo, vale a dire quello intercorso tra Tizio e Caio, quest'ultimo, relativamente all'ulteriore alienazione effettuata a Terzo, si pone come non dominus. Come tale egli non potrebbe trasmettere alcun diritto al proprio avente causa. La norma in esame, al contrario, prevede l'acquisto del diritto in capo a quest'ultimo soggetto alle condizioni specificate^nota3 .

Nel caso in cui comunque difettino i requisiti ai quali l'art. 2652  n.6 subordina la tutela del terzo, non è da escludersi che questa possa in concreto ricavarsi da altri rimedi, quali ad esempio l'usucapione abbreviata (Cass. Civ. Sez. II, 1292/74).

Note

nota1

Il legislatore ha in questo modo considerato preminente l'esigenza di privilegiare la posizione del terzo, il cui affidamento risulta pienamente giustificato dal titolo viziato trascritto e dall'inerzia protratta nel tempo del titolare dell'azione invalidante l'atto (Pugliatti, La trascrizione. L'organizzazione e l'attuazione della pubblicità patrimoniale, in Tratt. di dir.civ. dir. da Cicu e Messineo, vol. XIV, Milano, 1989; Monticelli, Contratto nullo e fattispecie giuridica, Padova, 1995, p.79; Ferroni (a cura di), Le nullità negoziali di diritto comune, speciali e virtuali, Milano, 1998, p.784).
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nota2

Così, Mengoni, Gli acquisti a non domino, Milano,  1975, p.298.
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nota3

Vi è chi (Corrado, La pubblicità nel diritto privato italiano, Torino, 1947, p. 327 ) sosterrebbe che si tratti di un'ipotesi eccezionale di sanatoria dell'atto nullo. Cfr. in argomento anche Nicolò,  La trascrizione, vol.III, Milano, 1973, p.122.
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Bibliografia

• CORRADO, La pubblicità nel diritto privato, Torino, 1947
• FERRONI, Le nullità negoziali: di diritto comune, speciali e virtuali, Milano, 1998
• MENGONI, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975
• MONTICELLI, Contratto nullo e fattispecie giuridica, Padova, 1995
• NICOLO', La trascrizione, Milano, I, 1973
• PUGLIATTI, La trascrizione. L'organizzazione e l'attuazione della pubblicità patrimoniale, Milano, Tratt.di dir.civ.Cicu Messineo, XIV, 1989