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Ripensamenti? Rimessa alle SSUU la questione relativa alla forma del contratto risolutorio di contratto preliminare avente ad oggetto immobili. (Cass. Civ., Sez. II, ord. int. n. 15114 del 31 maggio 2021)

La Seconda Sezione ha disposto il rinvio per la trattazione in pubblica udienza, per la particolare valenza nomofilattica, della questione concernente la forma del contratto con cui viene risolto, per mutuo consenso, un negozio (nella specie, un contratto preliminare di compravendita immobiliare) avente forma scritta “ad substantiam”.
In particolare, va stabilito se l'art. 1351 cod.civ., il quale stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prevede per contratto definitivo, si riferisca alla sola conclusione del contratto e non anche alla sua risoluzione consensuale, alla quale, in quanto non produce alcun effetto di natura reale, ma soltanto l'estinzione delle precedenti obbligazioni personali, è, quindi, applicabile il principio della libertà di forma della manifestazione di volontà.

Commento

(di Daniele Minussi)
La questione della forma della risoluzione del preliminare immobiliare è invero annosa, ma pareva essere stata risolta e non più in discussione da un trentennio, da quando cioè le SSUU avevano statuito nel senso della indispensabilità della forma scritta (Cass. Civ. Sez. Unite, 8878/90), sulla base della considerazione degli effetti propri del preliminare. Tra essi spicca la possibilità di fare ricorso all'esecuzione in forma specifica tramite sentenza costitutiva ex art. 2932 cod.civ.. Dunque il preliminare avente ad oggetto beni immobili sarebbe suscettibile, sia pure mediatamente, in via giudiziale, di produrre efficacia traslativa in ordine a diritti reali. Ne seguirebbe che il patto diretto a risolverlo debba rivestire la stessa veste formale
Per impostare correttamente la questione, occorre comunque notare che l'art. 1350 cod.civ. prevede l'indispensabilità del formalismo ad substantiam per le sole pattuizioni che abbiano come effetto quello di costituire, modificare o estinguere diritti reali immobiliari. In altre parole, qualora non esistesse la norma di cui all'art.1351 cod.civ., che espressamente estende la forma vincolata alle pattuizioni preliminari, ogniqualvolta le medesime si riferiscano alla futura conclusione di contratti che trasferiscono diritti concernenti immobili, la forma di tali contratti preliminari sarebbe libera. Infatti il contratto preliminare, ex se, non ha certamente alcuno degli effetti previsti dalle ipotesi di cui all'art. 1350 cod.civ., sortendo mera efficacia obbligatoria. Esso produce, infatti il semplice effetto di vincolare gli stipulanti alla conclusione del contratto definitivo. La sua efficacia in ordine al trasferimento di diritti reali immobiliari è, per così dire, mediata o dall'intervento successivo delle parti che pongono in essere il contratto definitivo o da quel surrogato giudiziale che è previsto dalla legge all'art. 2932 cod.civ. e che consiste nella emanazione di una sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo non stipulato.
Un ripensamento rispetto all'impostazione già accolta trenta anni orsono? La risposta, ancora una volta, spetta alle SSUU.

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