Contratto preliminare

Il contratto preliminare è quell'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a concludere un ulteriore contratto (appellato contratto definitivo, contratto che, quando abbia ad oggetto la cessione di un diritto è, per lo più, idoneo a sortire effetti traslativi in relazione al medesimo ^nota1 ). La distinzione tra preliminare e definitivo, netta a livello definitorio, può in concreto risultare problematica a causa della terminologia perplessa usata dai contraenti, come anche dall'anticipazione di taluni effetti finali del contratto (la consegna del bene, il pagamento del prezzo). Ciò che conta, ai fini della qualificazione dell'accordo in chiave di preliminare, è che possa ritrarsi la comune volontà delle parti di obbligarsi alla futura conclusione di un contratto con effetti traslativi finali (Cass. Civ. Sez.II, 14036/07).

I motivi per i quali le parti diano vita ad una pattuizione preliminare piuttosto che giungere immediatamente alla stipulazione definitiva sono di vario genere: l'incertezza su qualche elemento del contratto quali il termine di consegna del bene, le modalità di corresponsione del pagamento, l'esigenza di procurarsi un finanziamento i cui tempi di istruttoria e di erogazione consigliano comunque di posticipare il momento in cui avverrà il trasferimento della proprietà.

Dal collegamento tra preliminare e definitivo si distingue il rapporto che contraddistingue contratto definitivo e mera riproduzione per atto pubblico o scrittura autenticata, formalismo atto a consentire la trascrivibilità del contratto (Cass.Civ. Sez.III, 3542/75 ; Cass. Civ. Sez.II, 588/80). Va rilevato come, nell'ipotesi di contratto definitivo privo della forma necessaria a consentire la trascrizione (vale a dire l'atto pubblico ovvero l'autentica delle sottoscrizioni apposte alla scrittura privata) non possa, nell'ipotesi di inadempimento di una delle parti in ordine all'obbligazione di pervenire ad atto riproduttivo del contenuto del contratto, essere fruttuosamente introdotta azione intesa ad ottenere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, 1553/13).

Pur potendo lo schema del contratto preliminare essere applicato quasi ad ogni tipo di contratto (preliminare di locazione, di permuta, di appalto, etc.; non tuttavia alla donazione: cfr. Cass. Civ., 3315/79 ^nota2, mentre vi sono dubbi per quanto attiene alle società (Cass.Civ., 47/81 ; in senso affermativo, per quanto attiene ai patti parasociali: Cass.Civ. Sez.I, 14267/06) ^nota3, nel corso dell'analisi che seguirà faremo soprattutto riferimento al solo contratto preliminare connesso al successivo trasferimento della proprietà immobiliare, con particolare riguardo alla compravendita.

Notevole è osservare il difetto di una definizione normativa del contratto preliminare. Essa si contrappone alla notevole rilevanza della figura, la cui portata pratica è assolutamente rilevante.

Anteriormente alla novella di cui parleremo in seguito (D.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito con modificazioni nella Legge 28 febbraio 1997, n.30), il codice civile si limitava a prevedere all'art. 1351 cod.civ. l'indispensabilità, a pena di nullità, dell'utilizzo della forma scritta per il preliminare che si riferisse a contratti definitivi per i quali la legge prescrivesse tale onere formale.

Note

nota1

In tal senso Vidiri, Contratto preliminare e mezzi di tutela del promissario acquirente, in Corriere giuridico, 1998, n. 5, p.561; Gabrielli, Contratto preliminare, in Riv.dir.civ., 1993, n. 2, pp.229-230.
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nota2

Così Bertusi Nanni, Note sul contratto preliminare di donazione, in Riv.not., 1984, pp.723 e ss. e Bianca, Diritto civile, vol. III, Milano, 2000, p.182. Quest'ultimo precisa, rifacendosi alla comune opinione, che il vincolo preliminare contrasterebbe con la causa liberale della donazione. Qualora essa dovesse dar vita ad un vincolo giuridico obbligatorio per il donante, si determinerebbe un contrasto insanabile rispetto alla incoercibilità sottostante alla liberalità.
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nota3

Al riguardo vedi Corso, Il contratto preliminare di società, in Contratto e impresa, 1998; Borgioli, Il contratto preliminare di società, in Riv.soc., 1982, pp.487 e ss..
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Bibliografia

• BERTUSI NANNI, Note sul contratto preliminare di donazione, Riv.not., 1984
• BORGIOLI, Il contratto preliminare di società, Riv.soc., 1982
• CORSO, Il contratto preliminare di società, Contratto e impresa, 1998
• GABRIELLI, Contratto preliminare, Riv.dir.civ., 2, 1993
• VIDIRI, Contratto preliminare e mezzi di tutela del promissario acquirente, Corr.giur., 5, 1998

Prassi collegate

• Quesito n. 126-2012/I, Preliminare di cessione di partecipazioni di srl e pubblicità
• Quesito n. 760-2008/C, Se nella procura a vendere sia ricompreso anche il potere di stipulare il preliminare
• Risoluzione N. 407/E, Applicabilità agevolazioni ai contratti preliminari di vendita
• Le agevolazioni previste per il compendio unico non si applicano in sede di contratto preliminare
• Il contratto preliminare di compravendita e la caparra confirmatoria tra Iva e imposta di registro

Quadri sinottici

• La circolazione del contratto preliminare
• Circolazione del preliminare, cenni fiscali