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Preliminare di vendita immobiliare. Termine per la stipulazione del definitivo e formalismo ad substantiam (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 8765 del 30 marzo 2021)

Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam" (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi "aliunde". Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta, non concernendo tale accordo direttamente il diritto immobiliare, né incidendo su alcuno degli elementi essenziali del contratto.

Commento

(di Daniele Minussi)
Quali sono gli elementi che devono essere investiti del formalismo nei contratti per i quali la legge prevede la forma scritta ad substantiam actus? Indubbiamente vengono in considerazione gli elementi essenziali (art. 1346 cod.civ.) tali dunque la causa e l'oggetto. Cosa riferire del termine indispensabilmente contenuto in un contratto preliminare entro il quale porre in essere l'atto traslativo della proprietà del bene? Nel caso di specie non si trattava dell'assenza di tale elemento nella originaria previsione negoziale, bensì di giudicare delle conseguenze della successiva modifica di tale termine non pattuita per iscritto. Secondo la S.C. tale immutazione dell'originario programma negoziale non sarebbe indispensabilmente investita del formalismo di legge ai fini della sua validità. Va osservato come tale conclusione sia potenzialmente in contrasto con la consolidata giurisprudenza in tema di accordo risolutorio di contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili, per il quale la forma scritta è richiesta a pena di nullità.

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