Natura giuridica del contratto preliminare ad effetti anticipati. Negozio misto? (Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 5891 del 5 marzo 2024)

13/10/2024 Economica, Immobiliare, Impresa, Legale, Sistema bancario

La promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario; pertanto, stante l’unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 cod.civ.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia riguarda una fattispecie non poco rilevante: il c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati, nel quale la parte promissaria acquirente, a fronte spesso della corresponsione di una cospicua parte del prezzo (se non addirittura dell'intero corrispettivo) viene immessa nella disponibilità del bene immobile. la cui proprietà permane in capo alla parte promittente alienante.
La S.C., già più volte intervenuta in relazione alla configurazione giuridica del fenomeno (cfr. Cass. SSUU 7930/08) lo ha qualificato in chiave di collegamento negoziale tra più schemi tipici. Al contratto preliminare accederebbero, secondo questa costruzione, un comodato ed un ulteriore pattuizione consistente in un mutuo gratuito. Ne discenderebbe, tra l'altro, la considerazione della situazione del promissario acquirente in riferimento al bene oggetto della negoziazione come mera detenzione e non come possesso. Premesso ciò, la pronunzia in esame, una volta ribadita la natura di negozio misto della fattispecie, ne sancisce la prevalenza della componente riconducibile allo schema della vendita, con la conseguenza dell'applicabilità della regola di cui all'art. 1458 cod.civ. in tema di efficacia retroattiva, sia pure inter partes, della risoluzione e dei correlati effetti restitutori del bene.