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La clausola di riscatto configura una condizione risolutiva. Effetti sulla imposta di registro dell’atto di esercizio del riscatto. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 24252 del 18 novembre 2011)

La cessione del patto di riscatto, subordinata al consenso del contraente ceduto, è valida anche quando abbia ad oggetto la posizione del venditore che abbia già ricevuto il pagamento del prezzo, in quanto l'effetto del principio consensualistico può lasciare persistere le ulteriori obbligazioni principali -nella specie, la consegna - ed accessorie, nonché i diritti potestativi, quale, appunto, il diritto di riscatto, la cui permanenza rende la sostituzione soggettiva consentita e non irrilevante per l'ordinamento, giustificando il ricorso ad una disciplina diversa da quella dettata dagli artt. 1261 ss. e 1268 ss. c.c..
La struttura della clausola di riscatto, apposta ad un contratto di vendita, è una condizione risolutiva potestativa, a mezzo della quale il venditore si riserva il diritto di risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese; pertanto, ai fini dell'imposta di registro - che è imposta d'atto - l'atto di esercizio del riscatto non è qualificabile come atto traslativo inverso alla prima vendita, e ad esso si applica l'imposta in misura fissa come previsto dall'art. 28, D.P.R. n. 131/1986 (T.U. imposta di registro). La cessione del patto di riscatto è valida anche quando abbia ad oggetto la posizione del venditore che abbia già ricevuto il pagamento del prezzo.

Commento

(di Daniele Minussi)
Non è agevole commentare la pronunzia in epigrafe, i cui contorcimenti logici si imperniano sulle conseguenze tributarie afferenti alla fase contrattuale di esercizio del riscatto apposto ad una vendita immobiliare. Del tutto condivisibile è la conclusione in base alla quale, esercitato il riscatto, non vanno corrisposte le imposte proporzionali che sarebbero dovute in esito ad un (nuovo) trasferimento. Non altrettanto si può dire per la negazione di un effetto traslativo di segno contrario rispetto a quello occorso in fase di perfezionamento della vendita e per la qualificazione della cessione del diritto scaturente dal contratto come "cessione del riscatto". Invero il riscatto è clausola accessoria alla vendita ed il perfezionamento di essa fa comunque permanere integra la possibilità di cedere la posizione contrattuale a causa della bifasicità della fattispecie. Nella prima fase, infatti, viene trasferito il bene e pagato il prezzo, mentre nella seconda fase (eventuale) è possibile per il venditore corrispondere all'acquirente il prezzo con le maggiorazioni di legge, da costui ottenendo il (ri)trasferimento del bene. Medio tempore sarà pertanto possibile cedere la posizione contrattuale (e non già il mero patto di riscatto, ex se privo di vita autonoma) che non si può dire siasi esaurita nella prima fase.

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