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L'accordo con il quale cui le parti di una vendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo differente da quello indicato nell'atto notarile è sottoposto alle limitazioni della prova testimoniale di cui all'art.2722 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 7769 del 15 aprile 2011)

La pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova di cui all'art. 1417 c.c., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto. E' noto infatti che i limiti di prova di cui all'art. 1417 c.c. operano anche in presenza di una simulazione soltanto parziale, ogni qual volta questa si traduca nell'allegazione di un accordo ulteriore e diverso da quello risultante dal contratto, comunque destinato a modificare l'assetto degli interessi negoziali riportato nel documento sottoscritto dalle parti. Né si può sostenere che il requisito di forma sarebbe soddisfatto dal negozio simulato, in quanto essendo il contratto dissimulato destinato ad avere effetti fra le parti, deve avere i requisiti di forma necessari per la validità dello stesso, secondo quanto espressamente stabilito dall'art. 1414, comma II, c.c..

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia fa regolare applicazione dell'art.1417 cod.civ., a mente del quale, in tema di simulazione, le parti sono soggette al severo limite di prova in forza del quale occorre che diano conto dell'accordo simulatorio mediante una controdichiarazione scritta anche in relazione al semplice prezzo indicato nel contratto. Fin qui la decisione parrebbe invero del tutto banale.
Non è così: infatti essa si oppone al filone giurisprudenziale in forza del quale sarebbe possibile distinguere tra le componenti che formano l'atto negoziale parti essenziali rispetto a parti prive di autonomia strutturale. Di queste ultime sarebbe possibile dare contezza, quando simulate, anche in forza di presunzioni, quando non addirittura di prova testimoniale. Una volta classificata l'indicazione del prezzo come uno di siffatti elementi "secondari", diverrebbe agevole sostenere la possibilità di dar conto di un differente accordo (rispetto a quello portato dall'atto traslativo della proprietà) anche in base a testimonianze (cfr., in tal senso, Cass. Civ. sez. III, n. 10009/2003 nonchè Cass. Civ. 1996/3857). Di questo specioso modo di argomentare sgombra il campo (peraltro seguendo la non risalente Cass. Civ. S.U.7246/2007) la S.C. con la sentenza che qui si commenta.

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