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Fallimento del conduttore e danni al bene locato. (Cass. Civ., Sez. I, sent. n. 20041 del 24 settembre 2020)

In caso di fallimento del conduttore, il contratto di locazione immobili prosegue in capo alla curatela fallimentare, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando, esercitato il recesso, rimane tenuta alla restituzione della cosa locata - con la corresponsione dell'eventuale indennizzo - nonché al versamento dei canoni maturati fino alla riconsegna; si palesa, altresì, configurabile in astratto la responsabilità dell'organo concorsuale - deducibile con apposita domanda di ammissione al passivo da parte della locatrice - per i danni alla cosa locata cagionati dal fallito che non siano, ex art. 1490 cod.civ., effetto del deterioramento o del consumo derivanti dall'uso di essa in conformità al contratto, rendendosi indispensabile in tal caso valutare in concreto, da parte del giudice di merito, la legittimità, o non, del rifiuto della locatrice istante alla riconsegna del bene in suo favore.

Commento

(di Daniele Minussi)
La vertenza trae origine dal rifiuto del locatore ad assumere la riconsegna del bene oggetto del contratto in esito alla manifestazione del recesso esercitato dal curatore del fallimento della conduttrice. Il tutto sulla scorta della intervenuta constatazione dei danni arrecati all'immobile, danni cagionati da quest'ultima nel tempo antecedente la pronunzia dichiarativa di fallimento della stessa. E' stato rilevato, in particolare, come una volta esercitato il diritto di recesso da parte della curatela, l'aspetto problematico si sarebbe sostanziato unicamente nella quantificazione dell'equo indennizzo in favore del locatore a cagione del ritardo nella riconsegna del bene. Quanto alla situazione di fatto dell'immobile, va distinta l'ipotesi in cui il deterioramento si sostanzi semplicemente in una situazione manutentiva carente (la quale non giustificherebbe il rifiuto del locatore ad assumere la riconsegna del bene), da un più grave stato riconducibile a trasformazioni che rendano necessaria un'attività gravosa, ciò che legittimerebbe invece il locatore a ricusare la consegna del bene come viene offerta. Il tutto con la conseguenza del persistere della mora del conduttore. Nella specie la valutazione di tali aspetti da parte del Giudice di merito di seconde cure non è stata reputata sufficiente, disponendosi per tale motivo il rinvio a nuova decisione.

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