Distanza tra le costruzioni. Deroga volontaria tramite costituzione di una servitù. Inidoneità di una mera dichiarazione unilaterale. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 3684 del 12 febbraio 2021)

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Al fine di mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge, non è sufficiente un'"autorizzazione" scritta unilaterale del proprietario del fondo vicino, che acconsenta alla corrispondente servitù, essendo, al contrario, necessario un contratto che, pur senza ricorrere a formule sacramentali, dia luogo alla costituzione di una servitù prediale, ex art. 1058 cod.civ., esplicitando, in una dichiarazione scritta, i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l'accordo, risolvendosi in una menomazione di carattere reale per l'immobile che alla distanza legale avrebbe diritto, a vantaggio del fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio, faccia venir meno il limite legale per il proprietario del fondo dominante, che così acquista la facoltà di invadere la sfera esclusiva del fondo servente.

Commento

(di Daniele Minussi)
Che sia possibile far venir meno la cogenza dei limiti legali costituiti dal rispetto delle distanze tra le costruzioni tramite la costituzione di una servitù (spesso reciproca) tra i fondi finitimi, è una conclusione invero non pacifica. A tal proposito le Sezioni Unite della S. C. (Cass. SSUU 2011 n. 14953), hanno ribadito il principio secondo il quale “l'art. 9 del d .m. 2 aprile 1968 n.1444, essendo stato emanato su delega dell'art. 41-quinquies l. 17 agosto 1942 n. 1150, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica” ponendo il presupposto di una inderogabilità anche convenzionale del rispetto delle distanze minime tra le costruzioni. Ciò premesso, la pronunzia in esame nega che sia sufficiente una dichiarazione unilaterale del proprietario del fondo asseritamente servente al fine si reputare sussistente una servitù atta a consentire il mantenimento di una costruzione ad una distanza inferiore a quella di legge, risultando indispensabile un vero e proprio accordo contrattuale.

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