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Contratto preliminare di vendita immobiliare e garanzia ex art. 1489 cod.civ.. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 18272 del 25 giugno 2021)

Se il venditore ha espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l’indice di edificabilità (o – deve ritenersi – la superficie edificabile), il compratore, appresa l’esistenza di un vincolo urbanistico che riduca la cubatura realizzabile, può avvalersi della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. in tema di cosa gravata da oneri non apparenti, essendo il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore.

Commento

(di Daniele Minussi)
Nel caso di specie, il proprietario di un terreno promesso in vendita è stato condannato a restituire il doppio della caparra, dal momento che aveva assicurato una determinata superficie netta abitabile del fabbricato da edificare, superficie successivamente rivelatasi non realizzabile a cagione dell'esistenza di un vincolo urbanistico. Infatti i limiti imposti dalla disciplina urbanistica locale, quand'anche astrattamente conoscibili, non escludono la colpa di chi ha assunto un’obbligazione che può essere qualificata come "di risultato". Tuttavia la S.C. non tanto ha fatto riferimento alla normativa in tema di inadempimento delle obbligazioni, quanto alla disciplina in materia di garanzia ex art. 1489 cod.civ..

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