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La disciplina del “prezzo/valore” nella compravendita immobiliare e la sua incidenza sugli aspetti fiscali del problema dell’indicazione del prezzo


In primo luogo qualunque sia il prezzo commerciale dichiarato, le imposte, nelle vendite di immobili abitativi e di loro pertinenze tra privati, saranno calcolate sul valore catastale rivalutato (quando invece uno o entrambi i contraenti non agiscono come “privati”, la base imponibile delle imposte sarà data dal prezzo commerciale).
Il problema del quale si tratta dovrebbe quindi concernere solo la dichiarazione del prezzo commerciale nelle vendite tra privati: la legge impone di dichiarare il prezzo commerciale in modo veritiero, e stabilisce che, qualora emerga una dichiarazione non reale, le imposte si calcoleranno sul valore reale accertato e non più sul valore catastale.

In secondo luogo, la dichiarazione di un prezzo superiore al valore catastale ma inferiore a quello reale impedisce all’Agenzia delle Entrate (nelle sole vendite di immobili abitativi e di loro pertinenze soggette ad imposta di registro) gli accertamenti in sede di registrazione, ma non si può escludere che l’occultazione del corrispettivo emerga da accertamenti compiuti dall’Amministrazione Finanziaria in altri momenti e ad altri fini. Per esempio, un controllo a carico del contribuente attinente al corretto pagamento delle imposte sui redditi potrebbe dare luogo ad un’indagine di natura bancaria (per la quale è sufficiente l’iniziativa della Guardia di Finanza, non occorrendo più un provvedimento autorizzativo del magistrato): le movimentazioni bancarie riferite al soggetto in questione potrebbero facilmente fare emergere flussi di denaro non dichiarati.
E’ bene tenere presente che qualora sia accertata l’occultazione del corrispettivo, il contribuente al quale viene contestata l’evasione dell’imposta sarà tenuto a versare la differenza tra l’imposta pagata e quella che si sarebbe dovuta pagare, oltre ad una sanzione che va dal 200% al 400% (cioè dal doppio al quadruplo) di tale differenza. Una sentenza della Corte di Cassazione del 2000 ha chiarito che tale sanzione è applicabile anche quando all’Agenzia delle Entrate è precluso l’accertamento di valore dell’immobile, essendo stato dichiarato un prezzo superiore al valore catastale.
Le conseguenze dell’evasione fiscale conseguente all’occultazione di parte del prezzo non riguardano (come spesso si crede) solo la parte acquirente: la normativa in materia di imposta di registro prevede infatti che entrambe le parti siano responsabili in solido per il pagamento dell’imposta e delle sanzioni: se quindi il compratore non provvedesse al pagamento, l’Erario potrebbe chiedere il versamento al venditore.

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La vendita immobiliare

Obbligazione di pagare il prezzo (compravendita)

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