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I termini di pagamento nella vendita immobiliare


Per quanto attiene ai termini di pagamento, è prassi pattuire che il pagamento dell’ultima frazione del prezzo coincida con il giorno della sottoscrizione dell’atto notarile.
A tale riguardo, è importante tenere conto dell’eventualità che l’acquirente debba richiedere un mutuo ad una banca per finanziare l’acquisto (è un’ipotesi molto frequente). In questi casi, secondo quanto avviene comunemente, i due contratti di compravendita e di mutuo si stipulano lo stesso giorno, presso gli uffici della banca mutuante o (più raramente) presso lo studio del notaio.
Ma non sempre il compratore-mutuatario riceve dalla banca la somma mutuata contestualmente alla stipulazione della vendita e del mutuo; alcune banche (specie se il mutuatario esercita un’attività commerciale o imprenditoriale) attendono, per l’erogazione della somma, l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca e in certi casi anche il suo c.d. “consolidamento”, cioè aspettano di avere conferma dal notaio che l’ipoteca è stata iscritta a loro favore, che non è preceduta da altre ipoteche pregiudizievoli e che nei dieci giorni successivi non sono state emesse sentenze di fallimento a carico del mutuatario.
In questi casi, salvo che la banca accordi al suo cliente un “pre-finanziamento” (cioè una sorta di fido bancario), il venditore deve sapere che riceverà il prezzo (o parte di esso) non il giorno della vendita, ma solo dopo circa due settimane (dopo che il notaio avrà potuto comunicare alla banca quanto da essa richiesto per il rilascio della somma al mutuatario-acquirente).
(Il problema del c.d. consolidamento dell’ipoteca è molto più serio nei casi in cui il mutuo non sia erogato da una banca alla quale si applica la normativa sul credito fondiario prevista dal D. Lgs. 385/1993 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) ma da enti previdenziali (quale ad esempio l’INPDAP o l’INAIL) ai quali tale disciplina non si applica: in questi casi il consolidamento dell’ipoteca avrebbe luogo dopo un anno dalla data della sua iscrizione!).

E’ importante quindi che l’acquirente – meglio se con l’ausilio del notaio incaricato - chieda alla sua banca se l’erogazione della somma mutuata sarà contestuale alla sottoscrizione della compravendita e del mutuo, se cioè potrà pagare subito al venditore l’intero prezzo; in caso contrario, sarà necessario informare il venditore, il quale potrebbe avere bisogno di incassare l’intero prezzo per pagare a sua volta l’acquisto della sua nuova casa, ed il notaio, in modo che egli possa istruire la pratica e predisporre l’atto in tempi tali da consentire al venditore di non incorrere in disagi di alcun tipo.
In questi casi, si può prevedere che la vendita abbia luogo in anticipo rispetto alla data in cui il venditore dovrà a sua volta acquistare; oppure si può fare in modo che il mutuo venga stipulato due o tre settimane prima della compravendita, con l’intervento del venditore quale terzo datore di ipoteca a favore della banca, in modo da sottoscrivere la vendita in un momento in cui l’erogazione della somma mutuata sia già avvenuta.

Documenti collegati

Obbligazione di pagare il prezzo (compravendita)

Termine di adempimento

La vendita immobiliare

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