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Il contratto preliminare di compravendita di immobili in corso di costruzione


Con il D. Lgs. N. 122 del 2005 sono entrate in vigore norme di grande rilevanza a tutela dell’acquirente degli immobili in corso di costruzione.
Per “immobile in corso di costruzione” – secondo l’accezione utilizzata nel Decreto – si deve intendere un immobile per il quale, al momento della stipulazione dell’accordo preliminare, sia stato già richiesto il Permesso di Costruire al Comune competente, ma che non sia ancora ultimato.
L’ultimazione del fabbricato ha luogo, sempre secondo il Decreto, quando sono già state eseguite le finiture (questo concetto di “ultimazione”, è bene osservarlo, è diverso da quello utilizzato in altre norme del nostro ordinamento, laddove per immobile ultimato si intende il fabbricato realizzato “al rustico”), più precisamente quando l’immobile si trova nelle condizioni perché venga richiesto il Certificato di Agibilità.
Il D. Lgs. 122/2005 ha previsto, per le trattative che intercorrono tra un “venditore - costruttore” (persona fisica o giuridica) e un “privato” (persona fisica), specifici obblighi di garanzia a carico del costruttore e a tutela del privato; la normativa di cui si tratta mira alla protezione dei privati che investono denaro per il futuro acquisto di immobili abitativi contro il rischio che, per dissesti nella sfera patrimoniale del costruttore, i fabbricati non vengano ultimati e l’investimento sia perduto.
Per questo motivo, il Decreto prevede l’obbligo per il costruttore di prestare garanzia, tramite fideiussione bancaria o assicurativa, a favore dell’acquirente, per importo pari alla somma di tutti i pagamenti che l’acquirente esegue prima dell’acquisto definitivo della proprietà (tanto a titolo di caparra, quanto a titolo di acconto).
Il D. Lgs. 122/2005 prescrive poi un contenuto minimo tipico del contratto preliminare stipulato tra il venditore – costruttore e il privato. Il contratto deve contenere:
1. tutti i dati previsti dal codice civile per le note di trascrizione e di iscrizione (in particolare, dati catastali e confini);
2. la descrizione del bene principale e delle relative pertinenze di uso esclusivo;
3. gli estremi degli atti d’obbligo e delle convenzioni eventualmente stipulati per l’ottenimento dei provvedimenti autorizzativi alla costruzione (e dei vincoli da essi derivanti);
4. le caratteristiche tecniche della costruzione;
5. i termini massimi di esecuzione della costruzione;
6. l’indicazione del prezzo, di ogni altro corrispettivo, i termini e le modalità di pagamento (che devono essere tali da assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento), la qualificazione espressa delle caparre;
7. gli estremi della fideiussione;
8. l’indicazione delle eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli (con ammontare, soggetto a favore del quale sono eseguite, titolo da cui derivano, pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e precisazione circa il fatto che tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipulazione del contratto definitivo);
9. estremi del permesso di costruire o della sua richiesta (o di altri documenti abilitativi o denunce;
10. identificazione delle eventuali imprese appaltatrici.
Al contratto devono essere allegati:
a. il capitolato con l’indicazione dei materiali da usare, l’elenco delle rifiniture e degli accessori concordati tra le parti;
b. gli elaborati del progetto in base al quale è stato chiesto il permesso o presentata la DIA, o l’ultima variazione del progetto originario.

Si deve sottolineare che la norma di cui si tratta si applica solo nei casi in cui il contratto preliminare venga stipulato dopo la richiesta del Permesso di Costruire (o dopo la presentazione della Denuncia di Inizio Attività, nei casi in cui essa sia sufficiente per la realizzazione di nuovi fabbricati): ciò porta ad ipotizzare la disapplicazione del Decreto in molti casi. Si pensi ad esempio alle cooperative che raccolgono la totalità delle “prenotazioni” prima della richiesta del permesso, o alla possibilità, nei Comuni più piccoli, dove l’iter per il rilascio del Permesso è più rapido, che il costruttore attenda la stipulazione di tutti i contratti preliminari prima di chiedere il Permesso medesimo.

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La speciale tutela per i promissari acquirenti di unità immobiliari dal costruttore

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