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L’estinzione del mutuo: le novità normative in materia di cancellazione dell’ipoteca e di estinzione anticipata del mutuo


Come ogni rapporto di natura obbligatoria, il debito del mutuatario si estingue per effetto del suo adempimento, cioè con il pagamento dell’ultima rata di ammortamento.
E’ fondamentale, in tale momento, farsi rilasciare e custodire la ricevuta da cui risulta l’estinzione del debito: tale ricevuta consentirà al mutuatario di respingere ogni eventuale richiesta di ulteriori pagamenti da parte della banca e soprattutto gli consentirà di dimostrare ad un futuro acquirente dell’immobile che la banca, essendo stata pagata per intero, non vanta alcun diritto sull’immobile stesso.
Come vedremo meglio nel prossimo paragrafo, una volta estinto il debito anche l’ipoteca, in quanto garanzia accessoria al rapporto di mutuo, perde la sua efficacia sostanziale: essa sopravvive solo formalmente, senza garantire più nulla (e quindi senza preoccupare più nessuno).
Secondo le norme introdotte nel 2007 (c.d. Decreto “Bersani bis”) una volta estinto il debito il mutuatario non deve più preoccuparsi della cancellazione dell’ipoteca, la quale non richiede più un atto di assenso da parte della banca redatto o autenticato da un notaio.
E’ la Banca che deve inviare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari presso cui l’ipoteca era stata iscritta, nei trenta giorni successivi alla data dell’ultimo pagamento, una comunicazione dalla quale risulta che il debito è stato estinto.
Se la comunicazione non contiene l’indicazione di elementi che giustifichino la permanenza dell’ipoteca (es. si teme che i pagamenti eseguiti dal mutuatario possano essere revocati da parte dei suoi creditori), l’ipoteca viene cancellata. In caso contrario, se ne annota la sopravvivenza – malgrado l’estinzione del debito – a margine dell’originaria nota di iscrizione.
L’obbligo dell’atto notarile di assenso alla cancellazione dell’ipoteca continua a sussistere per il caso di estinzione di un mutuo stipulato prima dell’entrata in vigore del Decreto Bersani bis.
Tuttavia, oggi come in passato, si può osservare che la cancellazione formale dell’ipoteca una volta estinto il debito – costituisca una formalità di scarsa utilità. Il compratore ha il diritto di chiederla, ma è opportuno che il venditore e il notaio lo inducano a riflettere sul fatto che una ipoteca senza più credito garantito non può costituire fonte di preoccupazione.
Infatti, l’ipoteca è una garanzia speciale, che non può riguardare altri rapporti obbligatori (più mutui contratti con la stessa banca non potrebbero essere garantiti dalla stessa ipoteca).
Pertanto, anche in relazione ai mutui stipulati prima del febbraio 2007, si consiglia al mutuatario che estingue il debito di non preoccuparsi della cancellazione formale dell’ipoteca, riservandosi di provvedere in tal senso solo in caso di richiesta espressa da parte di un eventuale futuro acquirente dell’immobile (o della banca che deve finanziare quest’ultimo).

Oltre che alla scadenza dell’ultima rata, il rapporto potrebbe estinguersi per effetto di un rimborso anticipato da parte del mutuatario.
A tale riguardo, è bene considerare i seguenti elementi:
a)è pericoloso estinguere anticipatamente un mutuo nei primi diciotto mesi di ammortamento: la legge prevede infatti che il mutuo fondiario, per essere tale e fruire quindi dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e di bollo, debba durare effettivamente almeno diciotto mesi. In altre parole, se anche il mutuatario intende estinguere molto presto il suo debito verso la banca, è consigliabile attendere la diciannovesima scadenza mensile, o provvedere anche prima ma lasciando una piccola somma da pagare dopo il diciottesimo mese. Secondo una recente circolare del Ministero dell’Economia e delle Finanze (novembre 2006), il trattamento fiscale agevolativo (cioè l’applicazione dell’imposta sostitutiva allo 0,25% o al 2%) non compete neanche se il contratto di mutuo non prevede espressamente l’impossibilità dell’estinzione prima dei 18 mesi e un giorno;
b)con l’introduzione del Decreto Bersani bis è stata vietata la previsione nei contratti di mutuo di penali a carico del mutuatario per i casi di estinzione anticipata. Per i mutui stipulati in precedenza, è stato raggiunto nel mese di maggio del 2007 un accordo tra l’ABI (Associazione delle Banche Italiane) e le più importanti associazioni di consumatori, con il quale è stata definita la riduzione delle penali previste nei contratti medesimi, a seconda del tipo di tasso adottato e della data in cui tali contratti sono stati stipulati.

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Estinzione del contratto di mutuo

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