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La “rinegoziazione” dei mutui ipotecari


Nel giugno del 2008 il Governo italiano ha promosso la sottoscrizione tra i clienti e le banche di “accordi di rinegoziazione” (stipulabili dal mese di settembre del 2008), il cui funzionamento può essere sintetizzato come segue: la banca “riporta” il tasso di interesse ai livelli del 2006, lasciandolo fisso dal momento della rinegoziazione fino al termine del contratto. I minori interessi pagati in questo modo dal cliente costituiscono oggetto di un contratto di finanziamento “parallelo” al mutuo, che sarà rimborsato a parte. Esistono dubbi, espressi dalla quasi totalità degli analisti, sulla convenienza di tali rinegoziazioni, che infatti hanno registrato rarissima applicazione pratica.

Esistono altri parametri che è consigliabile prendere in considerazione al momento in cui si selezionano i contratti di mutuo offerti da diverse banche.
In primo luogo, è importante accertarsi della possibilità di ottenere l’erogazione della somma contestualmente alla stipulazione del contratto (per evitare problemi nei rapporti contrattuali con il venditore – cfr. paragrafo sui termini di pagamento del prezzo della compravendita), e bisogna comprendere a quali condizioni (e con quali costi) questa possibilità sia offerta: ovviamente, andrà privilegiata la banca che offre questa opportunità senza costi aggiuntivi per il cliente, o con costi irrisori.

In secondo luogo, è rilevante conoscere l’importo per il quale sarà iscritta l’ipoteca a favore della banca: nella prassi, la maggior parte delle banche chiede che l’ipoteca sia iscritta per il doppio del capitale erogato, ma alcune banche si accontentano di una iscrizione ipotecaria per il 150% del capitale: il cliente mutuatario può avvantaggiarsi di un notevole risparmio sull’onorario notarile, che è determinato in base al valore dell’iscrizione ipotecaria e non del capitale erogato dalla banca.

In terzo luogo, è molto importante conoscere l’ammontare dei “costi vivi” relativi alla pratica di finanziamento: spese di perizia dell’immobile da costituire in ipoteca, spese di spedizione delle comunicazioni al cliente, spese per la produzione di conteggi relativi all’estinzione anticipata del mutuo, spese per la cancellazione dell’ipoteca, spese di istruttoria della pratica, ecc.. Molte banche prevedono a carico del cliente anche costi per l’incasso dei pagamenti delle singole rate!
Si tratta di costi che presentano qualche insidia: infatti, l’importo unitario delle singole operazioni onerose può apparire spesso trascurabile, ma è facile che, alla fine della rimborso del mutuo, la somma di tutti gli importi in questione rappresenti una spese considerevole.

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