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Conseguenze negative dell’occultamento di parte del prezzo della vendita immobiliare


Nella prassi, il pagamento della parte di prezzo occulta avviene mediante utilizzo di contanti, o con assegni bancari (al fine di evitare che tale passaggio di denaro lasci tracce). E’ bene sottolineare, a tale riguardo, che la normativa in materia di “riciclaggio” impone, per il pagamento di importi superiori ad euro 1000, l’utilizzo degli assegni circolari o degli assegni bancari non trasferibili o dei bonifici bancari.
Chi provvede al pagamento di importi superiori alla cifra indicata mediante contanti o mediante più assegni bancari trasferibili incorre nelle sanzioni previste dalla normativa citata, e cioè nella sanzione amministrativa del pagamento di una somma che può arrivare fino al 40% dell’importo pagato con tali modalità.
Sempre nel 2006, l’Italia ha recepito la nuova normativa europea anti-riciclaggio, la quale prevede, per tutti i liberi professionisti (e quindi per i notai) l’obbligo di tenuta di un apposito registro nel quale devono essere riportati tutti i dati ritenuti rilevanti con riferimento alle modalità di pagamento di un bene: il notaio, in presenza di circostanze che possano suscitare dubbi circa la provenienza del denaro utilizzato, deve procedere ad una segnalazione all’Ufficio Italiano Cambi dell’operazione sospetta. L’utilizzo eccessivo di denaro contante, o la frammentazione del pagamento in molte tranches con utilizzo di denaro proveniente da conti correnti diversi, costituiscono secondo la nuova normativa circostanze che il notaio deve annotare nel registro, che deve essere aggiornato quotidianamente e che potrebbe essere consultato dagli uffici preposti alla repressione del fenomeno del riciclaggio del denaro proveniente da attività illecite.

Qualora il venditore sia un imprenditore individuale o una società, cioè un soggetto suscettibile di fallimento in caso di insolvenza, l’occultazione parziale del prezzo può determinare conseguenze gravissime per il compratore.
Quando un’impresa fallisce, i creditori rimasti insoddisfatti possono prendere in esame gli atti compiuti dal fallito nei sei mesi anteriori alla sentenza dichiarativa del fallimento e, qualora ravvisino in tali atti una fonte di pregiudizio dei loro interessi, possono domandarne la revoca (c.d. azione revocatoria fallimentare).
La revoca di una vendita immobiliare compiuta dal fallito determinerebbe il ritorno dell’immobile nel patrimonio, su cui tutti i creditori potrebbero soddisfarsi, e al compratore non resterebbe altro da fare che insinuarsi tra i creditori stessi per tentare di recuperare il prezzo ufficialmente pagato.
Un esempio chiarirà meglio i termini del problema:
la Alfa S.r.l. vende a Tizio un appartamento per un prezzo dichiarato di euro 100.000,00, a fronte di un pagamento effettivo di euro 200.000,00. Dopo cinque mesi dalla data del rogito, la Alfa S.r.l. fallisce e i suoi creditori, ritenendo irrisorio il prezzo di euro 100.000,00 in rapporto al valore effettivo del bene, esercitano l’azione revocatoria fallimentare, ottenendo la restituzione dell’immobile all’attivo fallimentare.
Tizio avrà perso la sua casa, e non potrà chiedere il rimborso dei 200.000,00 euro effettivamente pagati, ma solo dei 100.000,00 euro dichiarati. Per di più, dovrà partecipare alla ripartizione del patrimonio del fallito con tutti gli altri creditori (alcuni dei quali potranno essere forniti di garanzie di cui egli è invece sprovvisto), con la conseguenza che anche il recupero del prezzo ufficiale sarà molto improbabile.
Come si vede, il rischio conseguente all’occultazione del corrispettivo è, in questi casi, enormemente sproporzionato rispetto al vantaggio immediato consistente nel risparmio di parte dell’IVA dovuta sull’acquisto e di parte degli onorari notarili.

In alcune ipotesi la legge prevede, con riferimento all’acquisto della proprietà di beni immobili, un diritto di prelazione a favore di determinati soggetti (es. lo Stato per quanto riguarda i beni sottoposti a vincolo storico – artistico; il proprietario confinante o l’affittuario coltivatore diretto per i terreni agricoli; l’inquilino per gli immobili abitativi in caso di disdetta alla prima scadenza giustificata dall’intenzione del proprietario di vendere; l’inquilino degli immobili ad uso commerciale).
Il soggetto titolare di un diritto di prelazione ha diritto di essere preferito rispetto a qualunque altro soggetto nell’acquisto dell’immobile, purchè offra al venditore condizioni “pari” a quelle offerte dal terzo. Ciò significa che il venditore, nel momento in cui tratta la vendita con un estraneo, deve proporre al soggetto titolare della prelazione di acquistare alle stesse condizioni che il terzo è disposto ad accettare.
Anche a tale riguardo, l’occultazione del corrispettivo può determinare problemi: se Tizio offre a Caio, titolare della prelazione, di acquistare il bene per euro 100.000,00, prezzo realmente convenuto con Sempronio, e Caio rifiuta, ma poi Tizio e Sempronio dichiarano al notaio un prezzo di euro 50.000,00, Caio avrà diritto di riscattare il bene prezzo Sempronio, pagando la somma di euro 50.000,00, anziché quella effettivamente pagata di euro 100.000,00.

Per finire, occorre prendere in considerazione l’ipotesi, molto frequente, in cui il compratore si avvalga di un finanziamento bancario per il pagamento del prezzo. Come si è detto, la compravendita e il mutuo sono due atti distinti, normalmente stipulati lo stesso giorno.
E’ evidente che la sproporzione tra il prezzo dichiarato nella compravendita e la somma ricevuta a mutuo dal compratore nella stessa data può favorire l’accertamento dell’occultazione di parte del corrispettivo: sarà il compratore – mutuatario, in questi casi, a dover giustificare la differenza sussistente tra i due importi (giustificazione tanto più difficile quanto più elevata sarà la distanza tra le due cifre).
Il problema si pone in termini ancora più evidenti quando nel contratto di mutuo sia enunciata la finalità della somma richiesta alla banca (c.d. mutuo di scopo): se il compratore dichiara di ricevere dalla banca una certa somma finalizzata all’acquisto dell’immobile, sarà poi difficile dire che una parte della somma era in realtà destinata ad altri scopi.
In altri casi, poi, la somma erogata dalla banca mutuante è rappresentata da assegni circolari intestati direttamente al venditore (dal momento che viene utilizzata per pagare il prezzo della vendita): in questi casi, sarà inevitabile che il prezzo dichiarato nella compravendita sia almeno pari all’importo erogato dalla banca (il caso è stato recentemente preso in considerazione dall’Archivio Notarile e dal Consiglio Notarile di Milano, che ha inoltrato a tutti i notai di quel Distretto una circolare in cui si segnala l’illiceità del comportamento contrario).
Con riferimento al mutuo stipulato contestualmente alla compravendita per l’acquisto dell’abitazione principale, si segnala infine che la prevista deduzione dal reddito degli interessi passivi pagati alla banca (per un importo fino ad euro 4.000,00 ogni anno) spetta solo fino a concorrenza degli interessi che sarebbero prodotti da un mutuo di importo pari al prezzo dichiarato nella compravendita: dichiarando un prezzo molto più basso del reale, il compratore-mutuatario rischia di perdere l’opportunità di un risparmio fiscale sul fronte delle imposte sui redditi.

Come si comprende dall’analisi dei problemi fin qui segnalati, la fissazione del prezzo che deve essere dichiarato al notaio rappresenta un problema molto delicato in merito al quale, considerata la gravità dei rischi e delle responsabilità che possono derivarne a carico delle parti, si raccomanda la massima cautela.

Documenti collegati

Obbligazione di pagare il prezzo (compravendita)

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