Questo sito utilizza i cookie, anche di terze parti, per il monitoraggio degli accessi.
Per saperne di più, conoscere i cookie utilizzati ed eventualmente disabilitarli, accedi alla pagina Privacy.
Se prosegui nella navigazione di questo sito acconsenti all’utilizzo dei cookie.

Contratto preliminare di vendita immobiliare e contratto definitivo


L’accordo tra venditore e compratore: il contratto preliminare (“compromesso”) e il contratto definitivo.
La stipulazione dell’atto notarile è solitamente preceduta da una trattativa e dalla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita (c.d. “compromesso”). Spesso ciò avviene anche con l’intervento di un mediatore professionale (che farà inizialmente sottoscrivere alle parti una “proposta di vendita” e una corrispondente “proposta di acquisto”), il quale ha il compito di mettere in contatto le parti e di promuovere l’accordo tra esse sugli elementi più importanti del contratto (identificazione dell’immobile, prezzo, termini di pagamento, termini di consegna, ecc.).
Con la sottoscrizione del c.d. “compromesso”, contrariamente a quanto molti ritengono, non si verifica alcun trasferimento della proprietà: le parti si limitano a contrarre reciprocamente l’obbligo di stipulare un successivo contratto “definitivo” con cui il passaggio avverrà; il contratto definitivo è quello che viene sottoscritto davanti al notaio.
Il contratto preliminare, oltre a contenere l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, serve alle parti per fissare una serie di elementi di quest’ultimo: la descrizione dell’immobile, l’ammontare del prezzo e le scadenze dei pagamenti, i termini per la consegna, gli accordi inerenti alle spese condominiali, ecc..
Normalmente, si prevede che la prima parte del prezzo venga consegnata al venditore dal compratore a titolo di “caparra confirmatoria”: ciò significa che se il compratore cambia idea e rinuncia all’acquisto, il venditore potrà trattenere la somma ricevuta a tale titolo; se invece sarà il venditore a non rispettare l’obbligo di trasferire la proprietà al compratore, egli sarà tenuto a restituire a quest’ultimo il doppio della caparra ricevuta. E’ salva la possibilità per le parti di prevedere nel contratto preliminare il risarcimento dell’eventuale danno ulteriore subito dalla parte adempiente.
Diversamente, le somme pagate dal compratore a titolo di acconto sul prezzo gli dovranno essere restituite (senza essere raddoppiate) qualora non si giunga alla stipulazione del contratto definitivo.

Ancora, il contratto preliminare consente alle parti di programmare i tempi della consegna dell’immobile e le scadenze dei pagamenti di caparre e di acconti, e di regolare tra loro alcune questioni che attengono alle condizioni in cui si trova l’immobile: esse potranno ripartirsi spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, potranno convenire patti relativamente alle condizioni degli impianti presenti nell’immobile, potranno stabilire che unitamente all’immobile saranno trasferiti anche alcuni beni mobili pertinenti all’immobile.

Se una delle parti, violando il contratto preliminare, non si presenta alla stipulazione del contratto definitivo entro il termine convenuto, l’altra (oltre al meccanismo della caparra) può ricorrere ad altri strumenti previsti dalla legge a sua tutela.
In primo luogo, può agire in giudizio per la risoluzione del contratto preliminare, a causa dell’inadempimento della controparte: il giudice, qualora accolga la domanda, imporrà alle parti di restituire le prestazioni già ricevute, salvo il risarcimento dei danni subiti dalla parte adempiente.
Se la parte inadempiente è il venditore, il compratore ha a disposizione un particolare rimedio, disciplinato dall’art. 2932 del codice civile: egli può chiedere al giudice di emettere una sentenza che determini il trasferimento della proprietà a suo favore, sostituendo il contratto definitivo. Perché ciò possa avvenire, il compratore deve dimostrare al giudice di essere disposto a pagare l’intero prezzo di acquisto. In questo modo, anche senza la cooperazione del venditore, il compratore potrà ugualmente realizzare il suo scopo di acquistare la proprietà dell’immobile.

Ogni elemento dell’accordo (già in sede di stipulazione del contratto preliminare, e ancora di più con riferimento al rogito notarile) richiede un esame approfondito da parte dei contraenti (e il notaio richiamerà la loro attenzione sugli aspetti eventualmente dubbi o discussi).

Documenti collegati

Il contratto preliminare di vendita immobiliare

Vedi anche

Chiedi consulenza ai nostri esperti su:

Contratto preliminare di vendita immobiliare e contratto definitivo
richiedi un preventivo gratuito

Trovi ulteriori informazioni sulle Consulenze di Wikijus qui

Percorsi argomentali

Aggiungi un commento


Se vuoi aggiornamenti su "Contratto preliminare di vendita immobiliare e contratto definitivo"

inserisci la tua e-mail nel box qui sotto