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Dichiarazione del prezzo nella vendita immobiliare: strumenti di verifica dell’Amministrazione finanziaria


E’ bene segnalare che gli strumenti di verifica “a posteriori” messi a disposizione dell’Amministrazione Finanziaria sono stati notevolmente potenziati negli ultimi anni: la creazione della c.d. “anagrafe tributaria” ha reso possibile superare la separazione tra uffici delle imposte dirette e delle imposte indirette (il che significa che un controllo in tema di IRPEF può facilmente estendersi anche alle imposte di registro o all’IVA versate dal medesimo soggetto controllato); l’esame delle movimentazioni bancarie non richiede più l’ordine della magistratura.
Il “Decreto Bersani” del luglio 2006 ha inoltre previsto una notevole estensione degli obblighi di informazione da parte delle banche e, con riferimento alle compravendite immobiliari (tra privati e tra privati e imprese) ha prescritto due novità di grande rilevanza, che mirano ad agevolare il controllo sulla veridicità dei prezzi dichiarati:
a)l’obbligo di specificare nell’atto notarile, mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa sotto responsabilità penale dalle parti, tutte le modalità di pagamento del prezzo (in pratica, si deve indicare ogni data in cui è stata pagata una parte del prezzo, ogni cifra pagata in ciascuna tranche e il modo in cui il pagamento è stato eseguito);
b)l’obbligo di precisare nell’atto notarile, sempre mediante dichiarazione sostitutiva resa sotto responsabilità penale delle parti, le spese di mediazione sostenute da ciascuna delle parti, con l’indicazione del soggetto che ha svolto l’attività di mediazione (con dati anagrafici e codice fiscale o partita IVA, importo e numero della fattura, numero di iscrizione all’albo dei mediatori, modalità di pagamento della provvigione) e le modalità di pagamento delle spese di mediazione medesime.

Come si vede, alle riduzioni di imposta e di onorario notarile che le nuove norme del 2006 hanno determinato, si accompagna una rinnovata volontà del legislatore di controllare la veridicità delle dichiarazioni rese dalle parti delle compravendite immobiliari, al fine di esercitare in modo corretto la funzione di accertamento sul corretto versamento delle imposte.
Ma torniamo all’esame dei problemi di natura fiscale che deriverebbero dalla occultazione di parte del corrispettivo.

In terzo luogo, potrebbero esserci conseguenze “a cascata” anche a carico di terzi: la legge prevede che a garanzia del pagamento delle imposte e delle sanzioni di cui si è detto, lo Stato possa esercitare un privilegio sugli immobili oggetto dell’atto: ciò significa che in caso di mancato pagamento di quanto dovuto, lo Stato potrà espropriare i beni di cui si tratta, anche a danno dei terzi che nel frattempo potrebbero averne acquistato la proprietà.
In altri termini, qualora il compratore al quale viene contestata l’occultazione del corrispettivo abbia sua volta rivenduto la proprietà dell’immobile ad un estraneo, e non provveda al versamento della differenza di imposta e della sanzione, il terzo sub-acquirente rischierà di perdere la proprietà dell’immobile, e sarà quindi legittimato a chiedere il risarcimento del danno allo stesso compratore originario.

Infine, va segnalato un problema che attiene alla persona del venditore. Nella maggioranza dei casi, la vendita di un immobile non produce a suo carico alcun obbligo fiscale diretto (salva la responsabilità solidale con il compratore e con il notaio per il pagamento dell’imposta principale di registro, e con il solo compratore per il pagamento delle sanzioni di cui si è trattato in precedenza).
In alcune ipotesi, come si è visto in precedenza (es. vendita di un immobile abitativo prima che sia trascorsi cinque anni dall’acquisto qualora non vi si abbia effettivamente vissuto), la plusvalenza realizzata (cioè la differenza tra il prezzo di rivendita e il prezzo di acquisto) rientra tra i c.d. “redditi diversi” che devono essere indicati nella sua dichiarazione dei redditi.
Ora, la dichiarazione nella compravendita di un prezzo inferiore a quello effettivo determina una diminuzione della plusvalenza ufficialmente realizzata dal venditore, e quindi una evasione da parte sua delle imposte sui redditi, con tutte le conseguenze che ne possono derivare a suo carico.

Documenti collegati

Obbligazione di pagare il prezzo (compravendita)

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