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Il “rendimento energetico” dei fabbricati


A partire dal mese di febbraio del 2007 sono entrate in vigore norme – che saranno in futuro integrate e modificate, le quali mirano ad assicurare che i fabbricati possiedano determinati requisiti che incidono sul loro “rendimento energetico”, cioè sul consumo di energia necessario per il loro riscaldamento o raffreddamento.
Tralasciando gli aspetti tecnici relativi a questo argomento – che rientrano nella competenza di professionisti diversi dal notaio – è importante informarsi, con riferimento ai singoli casi concreti, circa gli obblighi sussistenti in capo al proprietario dell’immobile, soprattutto per quanto attiene all’obbligo di dotare l’immobile di un “Certificato Energetico” e all’obbligo di allegare tale Certificato all’atto di trasferimento.
La ricostruzione della disciplina vigente è molto difficile: in primo luogo, perché sull’applicazione o meno delle norme di cui si tratta incidono circostanze di fatto che impongono di conoscere la situazione concreta del singolo immobile (es. se si tratti di un immobile isolato o di un immobile compreso in un condominio; se si tratti di una villetta unifamiliare singola o di una villetta “a schiera”, o di una porzione di villetta bifamiliare; ecc.); in secondo luogo, perché la medesima fattispecie può essere disciplinata da norme nazionali e da norme regionali le quali prescrivono obblighi differenti (nel qual caso prevalgono le norme regionali); infine, perché con riferimento alla stessa fattispecie esistono norme regionali che non prevedono obblighi, e norme nazionali che invece ne prevedono (nel qual caso, le norme nazionali trovano ugualmente applicazione).
Nel periodo compreso tra il mese di febbraio del 2007 e il mese di luglio del 2008, esisteva in molti casi l’obbligo di allegare l’Attestato di Qualificazione Energetica (previsto dalla normativa statale) o l’Attestato di Certificazione Energetica (previsto dalle norme dettate da alcune Regioni) all’atto di trasferimento dell’immobile.
Si prevedeva una progressiva estensione di tale obbligo di allegazione, fino a quando sarebbe stato necessario allegare il documento agli atti di trasferimento di qualunque fabbricato.
Nel mese di luglio del 2008 si è invece verificato un drastico mutamento di rotta nella normativa statale: gli obblighi di allegazione sono stati abrogati, permanendo invece gli obblighi “di dotazione” dei documenti di cui si tratta.
La normativa regionale, invece, si è evoluta in molteplici direzioni differenti. Alcune Regioni hanno adottato Leggi Regionali sulla materia che prevedono solo obblighi di dotazione; altre Leggi Regionali prevedono anche obblighi di allegazione, ma senza disciplinare le sanzioni per il caso di violazioni di tali obblighi.
E’ importante, quindi, che le parti dell’atto di compravendita consultino il notaio sulla sussistenza o meno di obblighi relativi alla certificazione energetica che incidano sulla redazione dell’atto.
Si segnala che, a partire dal 1° luglio 2009, è obbligatoria l’allegazione dell’Attestato di Certificazione Energetica a tutti gli atti di trasferimento degli immobili situati nel territorio della Regione Lombardia (quale che sia la loro destinazione, la loro epoca di ultimazione, la loro struttura, la loro dimensione). La violazione di tale obbligo determina l’applicazione di una pesantissima sanzione pecuniaria (da euro 5.000,00 ad euro 20.000,00).
Esistono tuttavia alcune significative deroghe all’obbligo di allegazione: esso non ricorre, per esempio, nei casi in cui venga trasferita una quota della piena proprietà dell’immobile (anziché l’intera proprietà); oppure nei casi in cui non sia trasferita la proprietà, ma un diritto reale diverso (es. il diritto di usufrutto o di abitazione).
Vista la complessità della materia, si consiglia sempre di rivolgersi al notaio per avere informazioni – durante la trattativa tra le parti – in merito alla disciplina applicabile con riferimento alla certificazione energetica.

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Prassi collegate

  • Studio 342-2011/C, Certificazione energetica degli edifici, il comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192

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