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Annullabilità della deliberazione assembleare (condominio)



Si reputa che l'annullabilità delle deliberazioni assunte dall'assemblea del condominio sia la conseguenza del mancato rispetto del procedimento stabilito dalla legge, con speciale riferimento alle regole che presiedono alla formazione della volontà della maggioranza.

Delicato, come appare evidente, soprattutto in difetto di una specifica normativa positiva, è il discrimine tra deliberazione nulla e deliberazione semplicemente annullabile, come tale suscettibile di sortire efficacia interinale. Al riguardo è stato affermato come la violazione di diritti soggettivi dei singoli condomini, come tali indisponibili da parte dell'assemblea, abbia quale conseguenza il vizio più radicale.

Per quanto invece attiene al difetto di convocazione dell'assemblea che non abbia raggiunto uno dei condomini. La giurisprudenza, inizialmente pronunziatasi nel senso della nullità, aveva, anche nel tempo antecedente alla riforma del 2012, mutato parere, considerando semplicemente annullabile la deliberazione assunta in difetto della presenza del condomino non convocato (Cass. Civ. Sez. II, 31/00). Il contrasto era stato successivamente risolto in quest'ultimo senso dalle Sezioni Unite della S.C. (Cass. Civ. Sez. Unite, 4806/05). La mancata proposizione dell'impugnativa entro trenta giorni a far tempo dalla comunicazione per i condomini assenti valeva dunque a rendere non ulteriormente contestabile la decisione assembleare. Il nuovo testo dell'art.1137 cod.civ., il cui II comma prevede la possibilità per ogni condomino assente, dissenziente o astenuto, di chiedere l'annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio nel termine perentorio di trenta giorni, non si può più dubitare che il mancato invio della convocazione cagioni la semplice annullabilità.
Analogamente è stato deciso con riferimento al caso in cui il verbale non ebbia evidenziato nè il nominativo, nè la caratura millesimale nè le maggioranze raggiunte in riferimento alle decisioni assunte (Cass. Civ., Sez. VI, 3586/13). Così anche per il riparto delle spese facenti capo ai singoli condomini in maniera difforme rispetto ai criteri di cui all'art.1123 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, 15523/13).

Non poche difficoltà pone il tema relativo alla decisione che possa determinare una lesione dei diritti soggettivi del singolo condomino afferente alla fruizione del bene comune. E' stato deciso, ad esempio, nel senso della semplice annullabilità della deliberazione che aveva disciplinato la fruizione di un bene comune in modo tale da pregiudicare la fruibilità di un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Cass. Civ. Sez. II, 6623/04). Successivamente è stata invece considerata nulla la deliberazione che violasse il diritto soggettivo del condomino (incidente sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva) comprimendolo laddove non è consentito (Cass. Civ. Sez. II, 26468/07). Ancor meno agevole è il tema dell'eventuale considerazione della necessità che, per il tramite di una deliberazione dell'assemblea condominiale, occorra perseguire l'interesse oggettivo del condominio, di tal chè possa considerarsi annullabile una delibera per eccesso di potere. Il tema, già ben conosciuto in materia di deliberazioni assembleare societarie, è stato affrontato da Tribunale di Lecco, 13 giugno 2014, che ha sancito l'annullabilità per tale causa della delibera di nomina di amministratore.

Cosa dire della difettosa informazione del condomino, che non sia stato posto in grado di informarsi circa l'operato dell'amministratore e la situazione in genere delle cose comuni? E' stato deciso al riguardo che la successiva delibera, assunta nel riferito contesto di difettosa conoscenza, sia annullabile, ben potendo essere impugnata dal condomino che alleghi la violazione del proprio diritto di essere informato (Cass. Civ. Sez. II, 13350/03). Un problema specifico è costituito dall' ipotesi in cui taluno dei condomini sia venuto meno. E' stato deciso al riguardo che, quand'anche l'amministratore fosse a conoscenza del decesso di un condomino, non sia comunque tenuto ad inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea ad un soggetto determinato, almeno fino a quando gli eredi non gli palesino la loro qualità (Cass. Civ. Sez. II, 6926/07).

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