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Assemblea dei condomini



L'assemblea dei condomini è funzionale all'espressione della volontà dei condomini per quanto attiene alla straordinaria amministrazione.
La consistenza di organo collegiale nota1 è per lo più pacifica, anche se diventa difficile concepire un'articolazione organica senza soggettività.
L'argomento appartiene al tema dell'eventuale riconoscimento in capo al condominio, cosa che viene prevalentemente negata nota2, di una entificazione, dunque di una soggettività distinta rispetto a quella dei singoli condomini nota3. Certo è che, all'esito della novellazione dell'intera materia per effetto della Legge 11 dicembre 2012, n. 220, è sempre più difficile sostenere tale opinione. Ciò a fronte delle sempre maggiori evidenze normative che parrebbero, sia pure senza speciale attenzione a tale tema, implicitamente presupporre una qualche forma di consistenza soggettiva del condominio.
Le materie di competenza dell'assemblea condominiale sono le seguenti:
  • la nomina dell'amministratore (art. 1129, I comma, cod.civ. ), la sua conferma e l'eventuale retribuzione (art. 1135 cod.civ. );
  • la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio nel caso di perimento inferiore ai tre quarti del valore dell'edificio (art. 1128, II comma, cod.civ. );
  • la promozione o l'assunzione di liti (art. 1132 cod.civ. );
  • l'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno (relativa agli enti comuni, ma cfr. Tribunale di Napoli, 30 aprile 2013, n. 5515/13) e relativa ripartizione tra i condomini;
  • l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e impiego del residuo attivo della gestione nota4;
  • la deliberazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, costituendo a tal fine, ove occorrente, un fondo speciale (art. 1135 cod.civ.);
  • l'autorizzare dell'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato. (ai sensi del III comma dell'art.1135 cod.civ., aggiunto dall’art. 13, comma 2, lett. b), L. 11 dicembre 2012, n. 220);
  • la formazione del regolamento di condominio, obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore a dieci.


Note

nota1

V. Torrente-Schlesinger, Manuale di diritto privato, Milano, 1985, p.381.
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nota2

Tra gli altri, cfr. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.269; Salis, Condominio negli edifici , in N.mo Dig. it., p.1140; Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.338.
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nota3

Così Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano, 1999, pp. 447 e 502.
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nota4

Tanto l'approvazione del preventivo, quanto quella del rendiconto per le spese, ordinarie o straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, operare una distinzione analitica tra quelle occorrenti per l'uso da quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni, allo scopo di rendere possibile l'eventuale riparto tra usufruttuario e nudo proprietario secondo i criteri ex artt. 1004 e 1005 cod.civ. (Cass. Civ. Sez. II, 15010/00).
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Bibliografia

  • BIANCA, Diritto Civile, Milano, VI, 1999
  • BRANCA, La comunione, Bologna - Roma, Comm.cod.civ. a cura di Scialoja e Branca, 1982
  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • JANNUZZI, Questioni in tema di assemblea dei condomini, Giur.merito, I, 1969
  • MARINA GIACOBBE, Condominio negli edifici, Enc.dir.
  • SALIS, Computo della maggioranza dell'assemblea di condominio, Riv.giur.edil., I, 1966
  • SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.

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