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Convocazione, formalità di svolgimento dell'assemblea condominiale

L'adunanza dell'assemblea del condominio è fatta precedere da una convocazione, in difetto della quale essa non è atta a deliberare (ex VI comma art. 1136 cod.civ.). Ai sensi dell'art. 67 disp.att.cod.civ. ciascun condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta nota1. Non è possibile per l'amministratore fungere da soggetto delegato. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Quando un singolo appartamento appartenga a più persone in comunione indivisa, esse hanno diritto ad un solo soggetto che le rappresenti che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'art.1106 cod.civ.. Quanto al criterio di espressione del voto tra usufruttuario e nudo proprietario, al primo ne compete l'espressione per quanto attiene all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni nota2. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'art.1006 cod.civ. o si tratti di lavori od opere ai sensi degli artt.985 e 986 cod.civ.. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

Durante lo svolgimento della sessione assembleare viene tenuta apposita verbalizzazione, dandosi atto di quanto accade e delle deliberazioni assunte, indicando i computi delle votazioni nota3.
Si è deciso che, qualora taluno dei condomini si allontani prima della votazione non si possa tenere conto, ai fini del computo dei voti favorevoli, della dichiarazione pure favorevole di colui che si è assentato (Cass. Civ. Sez. II, 1208/99; Cass. Civ. Sez. II, 1510/99).
L'amministratore ha il compito di trascrivere il verbale in un apposito registro.

Nei casi di cui all'art. 1117 bis cod.civ. (vale a dire per l'ipotesi di c.d. supercondominio), quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui al V comma dell'art.1136 cod.civ., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

Note

nota1

Si veda Marina, Giacobbe, Condominio negli edifici, in Enc. dir., p.834.
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nota2

"L'avviso di convocazione va comunicato al nudo proprietario o all'usufruttuario secondo che l'ordine del giorno interessi l'uno o l'altro; è indispensabile che sia convocato chi ha diritto al voto." Così Girino, op.cit., p.405.
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nota3

Si vedano Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto civile, Genova, 1979, p.336, i quali specificano come la verbalizzazione non sia richiesta ai fini della validità della deliberazione, ma più semplicemente come mezzo di prova. Cfr. anche Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., p.1145; Girino, op.cit., p.411; Branca, La comunione, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1982, p.645.
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