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Quorum costitutivi e deliberativi (assemblea condominiale)

Ai sensi del I comma dell'art. 1136 cod.civ. l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza (non più i due terzi, come disposto prima della novella del 2012) dei partecipanti al condominio.
E' questo dunque il quorum costitutivo che riguarda la prima convocazione.
Il II comma della norma in esame, per quanto attiene invece al quorum deliberativo sempre in prima convocazione, prescrive che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti nota1 e almeno la metà del valore dell'edificio.

Che cosa accade se non viene raggiunta la maggioranza qualificata di cui al I comma dell'art.1136 cod.civ.?
La risposta è contenuta nel III comma: se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
In altri termini, in seconda convocazione, il quorum costitutivo è dato dalla contemporanea verifica della presenza:
a) di almeno un terzo dei condomini,
b) almeno un terzo del valore dell'edificio;
il quorum deliberativo invece consta della mera maggioranza degli intervenuti, comunque rappresentanti almeno un terzo del valore dell'edificio nota2.

Un esempio pratico potrà valere meglio di qualsiasi spiegazione teorica. Si pensi ad una situazione nella quale vi siano ventuno condomini, venti dei quali titolari di 33 millesimi a testa, mentre i residui 340 millesimi spettino ad uno soltanto di essi. L'assemblea in seconda convocazione sarà validamente costituita con la presenza di 7 condomini, a condizione che tra loro vi sia anche quello titolare di 340 millesimi. Per l'assunzione di una valida deliberazione tuttavia non basterà il voto isolato di quest'ultimo, ancorchè proprietario di oltre un terzo del valore dell'intero condominio. Occorrerà che almeno quattro condomini (tra i quali evidentemente è indispensabile che vi sia anche quello più "pesante") esprimano un voto inteso ad approvare la deliberazione.

Vi sono in ogni caso decisioni che non tollerano l'adozione con le più risicate maggioranze appena assunte in esame: ai sensi del IV comma dell'art. 1136 cod.civ. le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio (art.1128 cod.civ.) o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli artt.1117 quater cod.civ.; 1120 cod.civ. II comma (non quelle di cui al I comma, per le quali dispone una maggioranza rafforzata il V comma dell'art. 1136 cod.civ.), 1122 ter (installazione di impianti di videosorveglianza), nonchè 1135, III comma cod.civ., devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal II comma dell'art.1136 cod.civ., vale a dire la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Ai sensi invece del V comma dell'art.1136 cod.civ. le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal I comma dell'art. 1120 cod.civ. (innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni) (Cass. Civ. Sez. II, 6817/88; Cass. Civ. Sez. II, 1781/93 ; Cass. Civ. Sez. Unite, 2552/75) nonchè quelle di cui al III comma dell'art.1122 bis cod.civ. devono essere sempre approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio nota3.

Se l'innovazione implica un esborso molto gravoso o ha carattere voluttuario rispetto alle condizioni o all'importanza dell'edificio e consiste in opere, impianti o manufatti che siano suscettibili di utilizzazione separata i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo, essendo salva la facoltà di partecipare, in qualunque tempo, ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese della sua esecuzione e manutenzione (art. 1121 cod.civ.). Va poi chiarito che non ogni opera comunque incidente sul bene comune va qualificata come innovazione, ma soltanto quella che ne modifica l'entità materiale ne muta la destinazione (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 945/13). Non è stata reputata innovazione la realizzazione di una canna fumaria sulla facciata dell'edificio condominiale (Tribunale di Trento, 16 maggio 432/13).

E' ipotizzabile un conflitto di interesse tra il singolo condomino ed il condominio, di tal chè il primo debba essere escluso, quanto al computo delle maggioranze qui in esame? La questione è dibattuta, ma da ultimo è stato deciso in senso negativo (Cass. Civ., Sez. II, 19131/2015).

Note

nota1

E' qui appena il caso di rilevare la differenza che si pone tra assemblea del condominio ed assemblea dei partecipi alla comunione, a proposito della quale manca ogni riferimento ad un quorum che venga computato sulla maggioranza dei partecipanti alla sessione assembleare. In tema di comunione, da un lato l'assemblea non viene neppure mai espressamente qualificata come tale dal codice civile, dall'altro manca una ripartizione di competenze tra assemblea ed (eventuale) amministratore. I partecipanti alla comunione possono pertanto essere investiti sia dell'ordinaria sia della straordinaria amministrazione.
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nota2

Dunque in seconda convocazione il III comma dell'art.1136 cod.civ. novellato ha introdotto una distinzione tra quorum costitutivo e deliberativo che prima mancava. Infatti il previgente testo assumeva unicamente, quale parametro riferito alla assunzione della deliberazione, il voto favorevole "pesato" in base al duplice criterio del numero dei partecipanti (un terzo) ed il valore dei millesimi (sempre almeno pari ad un terzo). Cfr. sul tema, in relazione al previgente testo dell'art. 1136 cod.civ. III comma, Jannuzzi, Questioni in tema di assemblea dei condomini, in Giur. merito, I, 1969, pp.603 e ss..
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nota3

Cfr. Salis, Computo della maggioranza dell'assemblea di condominio, in Riv. giur. edil., I, 1966, pp.734 e ss..
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