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Alcune speciali innovazioni (condominio)



In tema di condominio, allo scopo di introdurre innovazioni (per tali intendendosi quelle modificazioni che producano l'alterazione della consistenza materiale ovvero il mutamento della destinazione degli enti comuni: cfr. Cass. Civ., Sez. II, 12654/06, cfr. in tema di delimitazione del cortile in singoli posti auto, Cass. Civ., Sez. II, 6573/2015), occorre il consenso della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio (artt. 1120, I comma e 1136, V comma , cod.civ.) nota1.
La legge ha successivamente introdotto, relativamente a talune innovazioni di particolare rilevanza, una diversa disciplina improntata a renderne possibile l'introduzione anche con maggioranze più agevolmente raggiungibili.
In tema di eliminazione delle barriere architettoniche o di realizzazione di percorsi attrezzati e di installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati era stata prevista, dall'art. 2 della Legge 9 gennaio 1989, n. 13, l'approvazione delle relative opere da parte dell'assemblea del condominio con le maggioranze previste dall'art. 1136, II e III comma cod.civ. , vale a dire in prima convocazione la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, in seconda convocazione il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio nota2. In esito alla riforma di cui alla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, è stato introdotto il II comma dell'art. 1120 cod.civ., ai sensi del quale le dette innovazioni possono ora essere validamente deliberate con le maggioranze di cui al II comma dell'art.1136 cod.civ..

Analoga sorte per quanto attiene alla costruzione di parcheggi. Già la Legge 24 marzo 1989, n. 122, art. 9, prescriveva che le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di realizzazione dei detti parcheggi (nel sottosuolo dell'edificio condominiale ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati e da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti) sono approvate, salvo che si tratti di proprietà non condominiale, dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dal II comma dell'art. 1136 cod.civ., pur restando fermo quanto disposto dagli artt. 1120, II comma e 1121, III comma, cod. civ. nota3. Attualmente l'ipotesi è espressamente prevista dal II comma del novellato art. 1120 cod. civ.. Così, se non vi sia pregiudizio alla stabilità dell'edificio condominiale ed decoro dello stabile, la realizzazione di posti autoparcheggi può essere approvata con la predetta maggioranza (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 15533/2015).

In tema di impianti di riscaldamento e di condizionamento era stato previsto che, per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia alternativa, fossero valide le relative decisioni prese a maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea. (cfr. l'art. 26 della Legge 10/91, come modificato dal comma 22 dell'art. 27 della L. 23 luglio 2009, n. 99 ed ulteriormente variato per effetto dell'art. 28 della Legge 11 dicembre 2012, n.220). La detta normativa non aveva effetto retroattivo: dunque la deliberazione a semplice maggioranza che fosse stata adottata nel tempo che precede l'entrata in vigore della stessa non si sottrarrebbe ad una censura in chiave di nullità, venendo a ledere i diritti soggettivi di ciascun condomino sulle parti comuni dello stabile (Cass. Civ. Sez. II, 11739/03).

La novella ha invece introdotto l'obbligo di deliberare le innovazioni in parola con la maggioranza di cui al II comma dell'art.1136 cod.civ., vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Con d.l. 145/2013 (c.d. "destinazione Italia") sono state tuttavia soppresse le parole “per il contenimento del consumo energetico degli edifici" di cui al n.2 del II comma dell'art. 1120 cod. civ.. Diviene pertanto applicabile a questi interventi (a differenza degli altri, che rimangono assoggettati alla disciplina già esposta) il più agevolmente raggiungibile quorum di cui al III comma dell'art.1136 cod.civ., ai sensi del quale "l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
Attualmente è sufficiente un quorum costitutivo rappresentativo almeno di un terzo del numero dei partecipanti e del valore dell'edificio ed un quorum deliberativo pari alla maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Quanto riferito vale per gli impianti condominiali. Per quelli destinati all'utilizzo del singolo condomino, va detto come, ai sensi del II comma dell'art.1122 bis cod.civ. è "consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato" Se fossero necessarie "modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali". Non potrebbe pertanto l'assemblea vietare l'installazione dei pannelli: illegittima l'eventuale deliberazione in tal senso (Tribunale di Milano, 7 ottobre 2014).

Qualora l'assemblea sia chiamata a deliberare sulla gestione e sulle spese del servizio di riscaldamento, l'art. 10 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, successivamente novellato, dispone che in luogo del locatore intervenga all'assemblea il conduttore se gli oneri del servizio sono a suo carico, riconoscendo così, eccezionalmente, la partecipazione all'attività deliberativa del condominio di soggetti non proprietari, ma interessati, quali utilizzatori del bene, alla efficienza ed economicità del servizio nota4.

Da ultimo, anche il comma XIII dell'art.2 bis del D.l. 23 gennaio 2001, n.5, convertito con Legge 66/01 non si è sottratto alla novella del 2012. La qualificazione dell'installazione di nuovi impianti di radiodiffusione via satellite (vale a dire la c.d."antenna satellitare") nota5 come "innovazione necessaria" ai sensi del I comma dell'art.1120 cod.civ. ne importa la adottabilità con la maggioranza di cui al III comma dell'art. 1136 cod.civ..
Va rimarcato che, ai sensi dell'art. 155 bis disp.att.cod.civ. l'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui al I comma dell'art.1122 bis cod.civ., adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui al I, II, III comma dell'art.1136 cod.civ..

Note

nota1

Cfr. Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., p.1128 e Computo della maggioranza dell'assemblea di condominio, in Riv. giur. edil., I, 1966, pp.734 e ss..
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nota2

Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 1996, p.270.
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nota3

Cfr. per un caso disciplinato sotto il vigore della normativa precedente (ai sensi della quale l'innovazione avrebbe dovuto essere approvata non già ai sensi del II comma dell'art.1136 cod.civ., bensì ai sensi del V comma, che prescrive una maggioranza più difficile da raggiungere), Cass. Civ., Sez. II, 26295/2014.
La giurisprudenza ritiene comunque che non si possa in tal modo derogare al principio generale che esclude il potere della maggioranza dei condomini di menomare diritti validamente acquisiti da ciascuno di essi. Così Cass. Civ. Sez. II, 5369/97.
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nota4

Si veda Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.402 e Condominio e locazione, in Giur. it., IV, 1979, pp.261 e ss.; Barbero, Il sistema del diritto privato, Torino, 1993, p.584.
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nota5

Rimangono assoggettati alla disciplina ordinaria delle innovazioni, stante il letterale tenore della legge, gli interventi di installazione di antenne "ordinarie", ancorchè in concreto visivamente meno "invasive". Quanto alle spese necessarie per l'esecuzione del lavoro, stante la natura dell'impianto, suscettibile di utilizzazione separata ai sensi del II comma dell'art.1123 cod.civ., sarà praticabile il riparto soltanto tra coloro che intendano fruirne, ferma restando la possibilità per gli altri di mutare parere (previo versamento della propria quota parte, ponderata in base al nuovo numero degli utilizzatori).
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Bibliografia

  • GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006
  • GIRINO, Condominio e locazione, Giur.it, IV, 1979
  • GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
  • SALIS, Computo della maggioranza dell'assemblea di condominio, Riv.giur.edil., I, 1966
  • SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.

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