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Responsabilità del notaio: natura giuridica e limiti



La responsabilità del notaio per l'esercizio delle sue funzioni si situa nell'area della responsabilità contrattuale nota1. Si pensi, ad esempio, alla preparazione ed alla stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, attività di tipica competenza notarile. In questo senso, quale professionista incaricato dal cliente di svolgere un determinato incarico professionale (inquadrabile nel contratto di mandato), il notaio risponde, ai sensi dell'art. 1228 cod.civ., anche dell'operato dei propri ausiliari (siano essi dipendenti o collaboratori dello studio ovvero altri colleghi: cfr. Cass. Civ. Sez. III, 20825/09).

Pur essendo il notaio tenuto, quale professionista, ad una prestazione qualificabile come di mezzi e non di risultato, l'opera di cui è richiesto non si riduce comunque al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell'atto. Ne consegue che l'inosservanza di detti obblighi (si pensi al dovere di avvisare il cliente del rischio connesso alla mancata esecuzione delle visure per il tramite delle risultanze del registro generale: cfr. Cass. Civ. Sez. II, 1330/04, oppure addirittura all'omissione dei detti accertamenti quando sia stato conferito espresso formale incarico in tal senso: cfr. Cass. Civ. Sez. III, 7996/05 ) dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d'opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d'opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico
nota2. Questo riferimento vale anche ad eventualmente giustificare il professionista che, ancorchè richiesto, non si attivasse in quanto non avesse ricevuto i compensi o le anticipazioni, secondo la logica di cui all'art. 1460 cod.civ.. Va tuttavia precisato che il principio non è invocabile quando vi sia una palese sproporzione rispetto al pregiudizio che verrebbe arrecato al cliente (Cass. Civ., Sez. III, 4686/2020).

Particolarmente delicato è il profilo di responsabilità che incombe sul notaio in relazione alla stipula di atti che vengano a realizzare o a concorrere alla realizzazione del reato di lottizzazione abusiva di terreni di cui al I comma dell'art. 30 del T.U. (nonché dall'abrogato art. 20 lett. c) della Legge 47/85) .
E' stata reputata la responsabilità disciplinare del professionista ai sensi dell'art. 28 l.n. quand'anche l'ordinanza del sindaco che, sulla scorta della abusività della lottizzazione, aveva sospeso l'esecuzione delle opere edilizie in corso, sia stata successivamente dichiarata illegittima. Infatti la valutazione del professionista deve basarsi sulla situazione ex ante, essendo preciso obbligo di costui di evitare situazioni pregiudizievoli per le parti (Cass. Civ., Sez.II, 9486/2015). Non può invece essere considerato responsabile il notaio in relazione all'eventuale difetto di abitabilità dell'immobile, qualità soggetta ad accertamenti di natura tecnica riservato ad ingegneri o comunque ad altri professionisti specializzati (Cass. Civ., Sez. III, 14618/2017).

Ancora il notaio risponde delle conseguenze relative alla mancata cancellazione delle formalità pregiudizievoli, quali l'ipoteca insistente sull'immobile (anche se non va automaticamente risarcito anche il danno conseguente al lucro cessante connesso alla impossibilità di realizzare un guadagno rivendendo l'immobile: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 19493/13). Non basta neppure aver garantito l'estinzione del pignoramento, se l'ipoteca giudiziale che lo precedeva non viene cancellata e ciò da origine ad una nuova procedura esecutiva: cfr. Appello di Roma, Sez. III, 1673/2017.
Peggio ancora sarebbe se il notaio non facesse avvertenza o addirittura favorisse l'iscrizione di un'ipoteca in capo a chi, volendo vendere un immobile, si fosse prestato a fiungere da garante, terzo datore di ipoteca, nell'ipotesi in cui non avesse poi luogo la vendita progettata (Cass. Civ., Sez. III, 5481/2015). Particolarmente importante è curare le formalità di cancellazione del pignoramento, dal momento che non risulta sufficiente assicurarsi che il credito azionato sia stato integralmente rimborsato, essendovi sempre la possibilità che un creditore rimasto occulto intervenga nella procedura prima dell'intervenuta integrale estinzione della stessa (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 6451/2015).

Note

nota1

Alpa, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, in Riv. not., 1984, fasc.5-6, p. 989; Amitrano, Accertamento, da parte del notaio, dell'identità delle parti e responsabilità professionale del medesimo (nota a sent. Appello di Cagliari, 15 maggio 1995), in Riv. giur. Sarda, 1996, vol. I, fasc.1, p. 384. Cfr. anche la più recente Cass. Civ. Sez. III, 9757/05 nonchè Appello di Roma, 8 gennaio 2013. Da ultimo è stato deciso che il notaio non è responsabile dei danni che taluno subisca in relazione alla discordanza tra identità effettiva ed identità attestata del comparente ogniqualvolta l'identificazione sia avvenuta sulla scorta di una pluralità di elementi, quali l'esibizione di un documento di identità, la dichiarazione delle parti relativamente alla pregressa conoscenza, l'esibizione ad opera della parte di documentazione afferente alla stipulando negoziazione (Cass. Civ. Sez. III, 15424/04). Andretta, Scrittura privata autenticata e responsabilità del notaio (nota a sent. Tribunale di Monza, 20 gennaio 1993), in Riv. notar., 1994, vol. I, p. 1092; Andrini, Responsabilità del notaio e atto annullabile. Aspetti notarili e nuovo orientamento della Cassazione sull'art. 28, in Vita not., 1998, vol. II, p. 701; Angeloni, La responsabilità civile del notaio: il punto sull'evoluzione normativa e giurisprudenziale anche con riferimento al recepimento della direttiva Cee 93/13 sulle clausole abusive, in Contratto e impresa, 1999, vol. II, p. 619; Angeloni, Responsabilità del notaio e clausole abusive, Milano, 1999; Antinozzi, La responsabilità del notaio per attestazione d'identità personale non rispondente al vero (nota a sent. Cass. Civ. Sez. I, 3274/86), in Dir. e prat. assicur., 1987, p. 343.
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Addirittura è stato deciso nel senso che il notaio risponda del danno morale conseguente alle sofferenze ed ai patemi d'animo che l'acquirente abbia riportato in seguito alla scoperta di formalità pregiudizievoli sul bene acquistato e venduto come libero. Ciò sia pure indipendentemente dal danno biologico riportato, danno che non è stato ritenuto causalmente riconducibile all'operato negligente del professionista in riferimento al principio della regolarità causale (Tribunale di Pescara, 27 giugno 2005). Per quanto attiene invece al profilo risarcitorio, è stato deciso che il risarcimento del danno conseguente alla negligente esecuzione delle visure possa intervenire anche in forma specifica, procurando la cancellazione dell'ipoteca erroneamente non rilevata (Cass. Civ., Sez. III, 903/13; Cass. Civ., Sez. III, 15305/13). Nè si potrebbe dire escluso il profilo risarcitorio per mancata esecuzione delle visure quando le parti avessero già concluso contratto preliminare tra loro (Cass. Civ., Sez. III, 3657/13) e neppure quando fosse intervenuto l'esonero dal compierle (cfr. la citata Cass. Civ., Sez. III, 15305/13).
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Bibliografia

  • ALPA, Aspetti attuali della responsabilità del notaio, Riv. not. , fasc.5-6, 1984
  • AMITRANO, Accertamento, da parte del notaio, dell'identità delle parti e responsabilità professionale del medesimo, Riv. giur. sarda, Vol. I, fasc.1, 1996
  • ANDRETTA, Scrittura privata autenticata e responsabilità del notaio, Riv. notar., Vol. I, 1994
  • ANDRINI, Responsabilità del notaio e atto annullabile. Aspetti notarili e nuovo orientamento della Cassazione sull'art.28, Vita not., Vol. II, 1998
  • ANGELONI, La responsabilità civile del notaio: il punto sull'evoluzione normativa e giurisprudenziale anche con riferimento al recepimento della direttiva Cee 93/13 sulle clausole abusive, Contratto e impresa, II, 1999
  • ANGELONI, Responsabilità del notaio e clausole abusive, Milano, 1999
  • ANTINOZZI M., La responsabilità del notaio per attestazione d'identità personale non rispondente al vero, Dir. e prat. assicur., 1987

Prassi collegate

  • Studio 1-2009/A, Il notaio e le obbligazioni extracontrattuali
  • La responsabilità civile del notaio: le posizioni di dottrina e giurisprudenza
  • L'obbligo assicurativo della responsabilità professionale del notaio
  • Note sulle tipologie dei sinistri più frequenti in tema di RC Professionale dei Notai

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