Mandato senza rappresentanza ad acquistare beni immobili e mobili registrati

Ai sensi del II comma dell'art. 1706 cod.civ. quando l'incarico conferito al mandatario consiste nell'acquistare beni immobili o mobili registrati, a costui incombe l'obbligo di trasferirli a propria volta al mandante. In caso di inadempimento di tale obbligazione la stessa norma prevede la possibilità per il mandante di ricorrere alla disciplina prevista in tema di esecuzione dell'obbligo di contrarre (con particolare riferimento alla pronunzia costitutiva di cui all'art. 2932 cod.civ.) ^nota1.

Il mandato senza rappresentanza ad acquistare beni immobili è pertanto contrassegnato da un duplice trasferimento ^nota2: in un primo tempo il mandatario acquisisce da un terzo (tale rispetto al contratto di mandato) la proprietà (o il diverso diritto) del bene immobile, successivamente il medesimo bene deve essere ulteriormente trasferito dal mandatario al mandante^nota3. Quest'ultimo atto, secondo l'opinione preferibile, assume la struttura non già di un atto connotato da astrattezza causale, bensì di un negozio traslativo connotato da una causa esterna ^nota4, la quale dovrà indispensabilmente essere evocata nell'atto di trasferimento. In altri termini, si tratterebbe di una peculiare modalità di adempimento degli obblighi scaturenti dal mandato, adempimento che si sostanzia nella stipulazione di un atto di trasferimento del diritto in cui l'expressio causae si pone quale requisito essenziale, il cui difetto non potrebbe non cagionare la nullità.

Secondo un'opinione^nota5 il mandante acquisirebbe in maniera automatica il diritto: l'eventuale atto intercorrente tra mandante e mandatario sarebbe inteso ad accertare la produzione di un siffatto effetto, ai soli fini di consentire l'effettuazione delle formalità di trascrizione. Questa teorica, che pure si fonda sul difetto di una reale disponibilità del bene acquistato dal mandatario, il quale non ne ha né il godimento né la disponibilità, non può essere accolta. Pur prescindendo dalle difficoltà poste da un atto di mero accertamento di effetti traslativi asseritamente già prodottisi in capo al mandante, occorrerebbe una compiuta disciplina formale del mandato che non verrebbe più a distinguersi rispetto alla procura.

Tornando all'atto di trasferimento con il quale il mandante diviene titolare di diritti acquistati per conto, ma non in suo nome dal mandatario, si disputa circa la sua struttura: se cioè essa debba essere necessariamente bilaterale ovvero se sia possibile anche porre in essere un atto attributivo connotato dall'unilateralità.

La necessaria bilateralità è sostenuta da chi^nota6 osserva l'estraneità al sistema di atti negoziali unilaterali atipici produttivi di effetti reali traslativi.

Invero l'unica opinione convincente circa la possibilità di configurare un atto (apparentemente) unilaterale^nota7 di trasferimento è quella di istituire un collegamento tra il contratto di mandato stipulato in forma scritta (da valere quale implicita accettazione preventiva dell'acquisto a seguire) e successivo atto inteso a produrre il trasferimento del diritto, allo scopo di salvaguardare il principio del consenso bilaterale.

Quali effetti produce il negozio di trasferimento del diritto dal mandatario al mandante?

Un' efficacia retroattiva ^nota8, che riconducesse gli effetti del trasferimento al mandante al tempo dell'acquisto del diritto dal terzo da parte del mandatario, sembrerebbe compatibile con un atto di natura dichiarativa (la cui configurabilità occorre, come detto, escludere). E' preferibile ritenere che gli effetti dell'atto traslativo si generino ex nunc, a far tempo dalla stipulazione di esso^nota9.

Note

nota1

In modo apparentemente contrastante rispetto alla possibilità di agire ex art. 2932 cod.civ. si pone una pronunzia (Cass. Civ. Sez. II, 2954/75 ). Avendo un soggetto acquistato un immobile per conto di altra persona, senza tuttavia spenderne il nome, correttamente il giudice del merito ebbe a ravvisare nella fattispecie un mandato senza rappresentanza e non già un negozio simulato, ossia un'ipotesi di interposizione fittizia. Che cosa dire del caso in cui fosse stata data la prova della consapevolezza del venditore in relazione all'accordo tra compratore e terzo? In tal caso l'immobile sarebbe stato acquistato dal mandatario, che avrebbe potuto (ove, come nella specie, il mandato senza rappresentanza ad acquistare l'immobile non fosse stato confezionato in forma scritta) essere soltanto condannato al risarcimento del danno se non si fosse reso adempiente all'obbligo di trasferire la proprietà al mandante. La pronunzia in esame ha statuito nel senso che al mandante spetta, in considerazione della condotta inadempiente del mandatario che si rifiuta di trasferire il bene, il mero risarcimento del danno. Nel caso specifico questa conseguenza è stata posta in connessione al difetto di forma scritta del mandato.
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nota2

Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1972, p.46.
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nota3

Luminoso, Il mandato e la commissione, in Trattato di dir.priv., dir. da Rescigno, vol.XII, Torino, 1985, p.74; Carnevali, voce Mandato in Enc. Giuridica Treccani, p.5.
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nota4

E' questa la tesi accolta dalla dottrina prevalente: Graziadei, voce Mandato in Digesto delle discipline privatistiche, p.155; Giorgianni, Contratto preliminare, esecuzione in forma specifica e forma del mandato, in Giust. Civ., 1961, I, p.66.
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nota5

Santagata, Del mandato: disposizioni generali: artt.1703-1709, in Comm. cod.civ. Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1998, p.417 e ss.
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nota6

Mengoni, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975, 206 e Luminoso, Mandato, commissione, spedizione in Trattato dir.civ. e comm., dir. da Cicu-Messineo, Milano, 1984, p.366.

nota7

nota7 Configurano l'unilateralità di siffatta fattispecie Ferri, T rascrizione immobiliare, in Comm. cod.civ. Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1962, p.85; Santagata, cit., p.419.

nota8

Sostengono tale tesi Graziadei, cit., p.168 e Pugliatti, Diritto civile. Metodo. Teoria. Pratica, saggi, Milano, 1951, p.312.

nota9

Messineo, cit., 1972, p. 47 e Breccia, Il contratto in generale , in Trattato di diritto privato, vol.XIII, t. III, Torino, 1999, p.201.
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Bibliografia

• BRECCIA, Il contratto in generale, Torino, Trattato di diritto privato, XIII, 1999
• CARNEVALI, Mandato, Enc.giur.Treccani, 1990
• FERRI, Trascrizione immobiliare (Artt. 2643-2696), Bologna-Roma, Comm. cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, vol. XXX, 1962
• GIORGIANNI, Contratto preliminare, esecuzione in forma specifica e forma del mandato, Giust.civ., I, 1961
• GRAZIADEI, Mandato, Dig.disc.priv., 1994
• LUMINOSO, Il mandato e la commissione, Torino, Trattato Rescigno, XII, 1985
• LUMINOSO, Mandato, commissione, spedizione, Milano, Tratt. dir. civ. e comm. diretto da Cicu-Messineo, vol. XIII, 1984
• MENGONI, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975
• MESSINEO, Manuale di diritto civile e commerciale, Milano, 1972
• PUGLIATTI, Diritto civile. Metodo. Teoria. Pratica, Saggi, Milano, 1951
• SANTAGATA, Del mandato: disposizioni generali. artt. 1703-1709, Bologna-Roma, Comm. Scialoja-Branca, 1988