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Cessione di terreno edificabile contro corrispettivo costituito (in parte) dal trasferimento della nuova costruzione. Contratto preliminare di vendita immobiliare: nullità per indeterminabilità dell’oggetto. (Cass. Civ., Sez. VI-II, sent. n. 537 del 11 gennaio 2018)

È viziato da nullità il preliminare di vendita avente ad oggetto alcuni degli appartamenti da realizzare sul lotto di terreno già di proprietà del promissario acquirente e la cui individuazione sia rimessa a quest'ultimo, dovendosi considerare indeterminabile l'oggetto del contratto, nel quale l'individuazione del bene non sia desumibile dagli elementi contenuti nel relativo atto scritto, ma sia rimessa ad una successiva scelta di uno dei contraenti. Resta irrilevante, a tal fine, l'eventuale adempimento della controprestazione, che conferma come non possano avere rilievo i dati di interpretazione che non facciano riferimento al testo scritto dell'accordo, quali quelli desumibili dal comportamento successivo dei contraenti in fase di esecuzione dello stesso, come nel caso in cui le parti non abbiano indicato specificamente il bene che esse si sono obbligate, rispettivamente, a vendere e a comprare, ma si siano limitate ad indicarne le caratteristiche ed il prezzo, riservandosi di effettuare la scelta in concreto successivamente e con altra scrittura.

Commento

(di Daniele Minussi)
Il caso pratico che ha dato origine alla controversia de qua è invero di frequente riscontro. Capita infatti che il proprietario di un terreno edificabile raggiunga un'intesa con un costruttore in forza della quale quest'ultimo, quale corrispettivo della cessione dell'area, trasferirà al primo una parte dell'edificazione. L'intento pratico, che può essere realizzato da una permuta di bene presente contro bene futuro, conosce anche un ulteriore percorso negoziale. E' infatti ben possibile che l'operazione, in effetti unitaria nella rappresentazione delle parti, venga "spezzata" in due. Si procede stipulando una vendita immobiliare in relazione al terreno. Il corrispettivo viene talvolta addirittura integralmente pagato. Tale prezzo viene tuttavia immediatamente "restituito" al costruttore acquirente all'esito del contestuale contratto preliminare di vendita immobiliare che ha per oggetto i beni di futura costruzione. Il tema è di speciale difficoltà per le implicazioni in materia di collegamento negoziale, della speciale disciplina di protezione degli acquirenti di unità immobiliari da costruire (d.lgs. 2005 n. 122). Una cosa è certa: nell'ipotesi, come quella di specie, in cui il contratto preliminare fosse da qualificarsi nullo per indeterminatezza dell'oggetto, la situazione per il promissario acquirente rischia di diventare critica. Alla nullità del preliminare dovrebbe infatti far seguito l'insorgenza dell'obbligo di restituzione del prezzo già pagato. Quid juris nel caso in cui la società costruttrice sia ormai ridotta ad una "scatola vuota", avendo già venduto le altre unità immobiliari? Possibile un'indagine volta ad acclarare il collegamento negoziale con la precedente vendita del terreno? con quali conseguenze giuridiche? Interrogativi senza risposta.

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