Cass. Civile, sez. V del 2026 numero 2806 (08/02/2026)

È stato affermato dalla Corte Cassazione che la scelta inerente alla determinazione della base imponibile secondo la disciplina del prezzo-valore deve essere ritenuta applicabile anche nell’ipotesi in cui l’acquisto dell’immobile sia avvenuto ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile (cfr. Cass. n. 5751/18), nonché per divisione giudiziale (cfr. Cass. n. 8610/21). Il legislatore, del resto, ha inteso perseguire, con il varo del criterio del prezzo-valore, oltre a finalità agevolative del mercato delle abitazioni, esigenze di prevenzione di prassi elusive o evasive di occultamento dei corrispettivi effettivamente pattuiti e, come molte volte evidenziato (cfr., tra le tante, Cass. 21144/2009), finalità di riduzione del contenzioso, precludendo l’attività di accertamento dell’amministrazione ove il contribuente attribuisca al bene un valore non inferiore a quello che deriva dalla cosiddetta “valutazione automatica”, pari all’importo ottenuto moltiplicando la rendita catastale per i previsti coefficienti di aggiornamento. Ciò non di meno, la natura agevolativa del criterio del prezzo-valore, espressamente sottolineata anche dalla Corte Costituzionale, impone che l’esercizio dell’opzione avvenga in condizioni di univocità e certezza, non potendo il requisito formale della esplicitazione nell’atto del regime agevolativo essere esautorato in favore di un criterio interpretativo che valorizzi genericamente il comportamento delle parti ovvero la loro intenzionalità comunque ricostruibile (cfr. Cass. n. 6290/22). A tale precisazione va aggiunta quella -specificamente di rilievo nella vicenda in esame- per cui, in rapporto alla segnalata correlazione tra esplicitazione della scelta e preclusione del potere accertativo del maggior valore da parte dell’ufficio, l’esercizio dell’opzione deve avvenire a tempo debito: sotto questo profilo, l’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005, avendo ad oggetto unicamente gli atti di trasferimento notarile, aveva previsto che l’opzione dovesse essere esercitata davanti al notaio e, dunque, al tempo dell’atto. Nel caso in cui, invece, l’opzione sia correlata, per effetto dei principi affermati dalla sentenza della Consulta (Corte cost. n. 6/14) ed in linea con l’orientamento di questa Corte (cfr. Cass. n. 5751/18), a trasferimenti avvenuti in forza di una sentenza pronunciata ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, la scelta deve essere esercitata prima che l’amministrazione abbia notificato al contribuente l’avviso di accertamento (cfr. Cass. n. 2581/23). E, laddove ciò non avvenga e, più in generale, non sia applicabile il criterio del prezzo-valore, devono essere applicati i criteri generali, quelli, cioè, fondati sul valore venale dei beni, fissati dagli articoli 43 e seguenti del D.P.R. n. 131/1986, tra i quali è possibile ricordare – a titolo esemplificativo- l’articolo 51, che richiama, ai fini della determinazione del valore della res, quanto indicato nell’atto, nonché dall’articolo 1, parte I, della tariffa allegata al suddetto decreto, che stabilisce le aliquote per le diverse tipologie di beni, e l’articolo 23, che, al cospetto di più beni oggetto di una medesima disposizione, stabilisce che si applichi l’aliquota maggiore.