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Rinvio pattizio a regolamento condominiale ancora da predisporre. Opponibilità del regolamento condominiale non trascritto nell'apposito registro. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5657 del 20 marzo 2015)

Deve ricordarsi che l'obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto, dovendosi aggiungere che non è opponibile a tutti i condomini il regolamento che non è stato trascritto nell'apposito registro di cui all'art. 1129 c.c., ultimo comma, secondo la previsione dell'art. 1138 c.c., comma III, in modo da poter assolvere la funzione di pubblicità.

Commento

(di Daniele Minussi)
E' possibile che il costruttore si riservi, nell'occasione della vendita delle singole unità immobiliari costituenti un complesso condominiale, di elaborare il relativo regolamento? Cosa riferire della clausola con la quale, in relazione a ciò, ogni acquirente abbia dichiarato di assumere l'obbligazione di rispettare le prescrizioni di tale regolamento? La prassi negoziale in parola, assai frequente, possiede una valenza giuridica da precisare.
Secondo la pronunzia in commento, non basta fare generico riferimento ad un regolamento da approvare, occorrendo piuttosto che sia richiamato in ciascun atto di alienazione lo specifico regolamento condominiale concretamente conoscibile, in quanto regolarmente pubblicato nell'apposito registro previsto dalla legge. In tale ipotesi ha luogo un vero e proprio rinvio per relationem che consente di considerare ciascuna vendita integrata per effetto del concreto richiamo effettuato. Ciò non toglie che il conferimento al costruttore del potere di predisporre il futuro regolamento possa valere quale attribuzione dei poteri corrispondenti ad una procura in ordine a tale attività.

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