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Permuta di cosa presente (terreno edificabile) contro cosa futura (edificazione da realizzare). Regime tributario delle plusvalenze applicabile al contratto in dipendenza dell'aspetto diacronico. (Cass. Civ., Sez. V, sent. n. 6171 del 10 marzo 2017)

In tema di imposta di registro, ai fini del regime tributario applicabile al contratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura (manufatto edilizio, da costruire sull'area edificabile a cura e con i mezzi dell'acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momento dell'evento traslativo, configurabile nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ancorché nel relativo atto sia dichiarato che il trasferimento del bene immobile avviene con effetto ''ex tunc''.

Commento

(di Daniele Minussi)
La permuta di cosa presente contro cosa futura rappresenta uno schema talvolta utilizzato nella prassi, con speciale riferimento all'ipotesi in cui un costruttore, raggiunta un'intesa con il proprietario di un'area fabbricabile, intenda trasferire quale corrispettivo dell'alienazione una parte dell'edificio realizzato. Varie sono le problematiche che si appuntano sulla negoziazione (si pensi alle questioni legate alla conformità catastale di quanto realizzato rispetto a quanto dedotto nel contratto originario, alle garanzie legate alla emanazione della legge 122/2005); tra le quali non da ultimo l'aspetto tributario. Cosa dire infatti delle intervenute variazioni della disciplina fiscale che avessero ad intercorrere tra la data della stipula della permuta e quella della realizzazione compiuta delle unità immobiliari? Si rifletta sul fatto che tale ultima circostanza deve essere attestata per il tramite di apposito atto ricognitivo, il cui perfezionamento è anche occasione per scontare le imposte collegate al trasferimento immobiliare. A questo riguardo la pattuizione in esame è contrassegnata da una duplice fase. Nella prima viene trasferito il terreno, con effetti immediati. Nella seconda si ha il trasferimento del bene permutato che ha luogo nel tempo in cui si può dire venuto ad esistenza. Ciò premesso, nel caso di specie si trattava di assoggettare ad imposta la plusvalenza realizzata in esito alla cessione dell'area edificabile. Applicando il principio di cui alla massima è stata tassata la plusvalenza sulla scorta dell'identificazione del valore del fabbricato che costituiva la controprestazione della precedente attribuzione permutativa.

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