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Momento di costituzione del condominio. Natura di ente comune del sottotetto. (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5335 del 2 marzo 2017)

In caso di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti; per effetto di tale assegnazione si origina, altresì, la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e dì escluderne gli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la natura condominiale dei sottotetti, in base alla convenzione con la quale, anteriormente alla costruzione dell'edificio, i comproprietari del suolo avevano già provveduto all'identificazione ed attribuzione dei singoli appartamenti, delimitando i confini di uno di essi con riguardo a "porzioni condominiali del sottotetto").
In tema di comunione e condominio, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non è di per sé idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ''ad usucapionem'', essendo, per converso, comunque necessaria, a fini dell'usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res" da parte dell'interessato, attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.

Commento

(di Daniele Minussi)
La pronunzia contiene uno spunto interessante in relazione all'identificazione del momento in cui si possa dire costituito il condominio. Il caso è quello di un edificazione realizzata sul suolo comune a più soggetti, i quali pertanto possono dirsi vantare un diritto di comunione pro indiviso sull'intero cespite costituito dal terreno e dal fabbricato. Soltanto con l'atto di assegnazione della singola unità immobiliare a ciascun comunista, costui assume la qualità di condomino, per l'effetto divenendo titolare esclusivo dell'unità immobiliare assegnatagli e contitolare per quota millesimale degli enti comuni. Innestato su questo tema quello, ulteriore, della spettanza del sottotetto. Di quest'ultimo è stata esclusa la natura di bene in proprietà esclusiva sia sulla scorta di una menzione esplicita effettuata in un accordo predivisionale, sia in forza della non univoca situazione possessoria del bene.

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